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地王已成烫手山芋 以往地王多退地求生 现在面粉贵过面包没法入市

第一次 “地王”危机让人们特别关注了这个词，应该是2007年长沙一个92亿的项目，当时，的地块一般在40亿元以下。长沙这个地块达到93亿大大超出人们的意料，成为当年的总价最高地王。2007年7月24日上午，底价为46.38亿元的国内最大金额单宗土地———湖南长沙新河三角洲地块公开出让成功。北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元的“天价”联合拍得该地块。溢价率约100%。当时，新河三角洲地块推出后，即引起广泛关注。仅凭46.38亿元的挂牌起始价，该地块已经刷新国内单宗最贵土地的记录。

当时，新河三角洲地块开创了单宗土地挂牌“高价”的神话，北辰联合城开以92亿元的天价，击败金融街、世纪金源竟得这块78.5万平方米的巨无霸地块，“全国地王”的地位至今无可撼动。不过，北辰自拿地伊始就受到业界的广泛关注，因此拖累导致资金紧缺的传言也一直不断。后来还有北辰宁赔10亿退地传言流出。今天，我们回顾当年地王的窘境，看到的过程是非常清楚，这对观察今日地王的走向应该是有帮助的。据称，北辰支付的首期款项，是公司经过多方筹措才凑齐的，而2008年除了要付清22.08亿元土地余款，还有项目所需的数十亿元启动开发资金的筹措。

在市场不景气，楼盘滞销的情势下，数十亿资金足以令多数房地产企业头疼。实事求是地说，溪河三角洲地块仅仅是总价地王，其实该项目的楼面价并不高，仅仅是3500元/平米，加上建安成本，每平米成本价约5000元，售价必须在每平米5500元以上才能保证一定的利润。而“地王”周围的楼盘在火热时期的实际成交售价也才只4000元左右。虽然并不存在面粉贵过面包的情况，但是，也超出周边房价37.5%，所以说，销售的价格压力是一方面，更大的压力还有自资金总额缺口方面。

有意思的是，当时北辰因为经营问题，在北京等地的项目并不如意，曾萌生退意。而真正义无反顾退出的反而是合作伙伴首开集团，首开股份明确，通过该项目股权出售目的，是降低公司经营风险，回收资金用于公司其他项目的开发。北辰不得不独立支撑“长沙地王”的开发。当然，后来北辰在该项目的发展并没有人们担心的那么严重，主要是，全国楼市升温，带动了各地房价的快速上涨。但是，我们不能不思考，如果没有大形势的逆转，北辰能不能解套？今天的房地产形势，还会不会像2008年那样，出现4万亿的救市机会？

其实，在楼市低迷的时候，开发商退地也是屡见不鲜。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，纷纷退地自保。当楼市处在上行阶段的时候，土地就是开发商的生命，即使是不开发，也能通过囤地获取利益。所以，地王总是出现在楼市辉煌热闹的时候。当楼市的冬天来了的时候，不承认现实，还继续盲目坚持原定的策略就有可能死得很惨。

据媒体统计，2015年、2016年，北京产生了12宗热门总价和单价地王，但是，截至目前，仍有半数地王项目未入市。至于原因，部分地王项目拿地成本过高，且处于政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价。以樊家村地王项目为例，7.5万/平方米的楼板价，市场预期售价在15万/平米左右，周边普通二手住宅价格在6万/平米左右，二手高端住宅价格最高也在10万/平米左右。

来自克尔瑞的一份资料显示，2016年，全国共产生340余宗单价、总价地王，在选取的热门城市50个典型地王中，有43宗尚未入市，其中包括15宗未开发，27宗已开工但是未销售。去年的楼市大家记忆犹新，但那个疯狂气氛下，不计成本，预期太高，面粉贵过面包拿地的现象，不断涌现，但是，遇到调控始终不能解套。地王项目预期的高房价面临难堪囧地。按照预期售价肯定得不到市场认可，也不很难通过政府审查。调低售价，那么就面临一个调到多低的问题，地王的盈亏平衡点也不是一个小数字，利润空间的把握实在是一个难题，这或许正是地王项目延迟入市的原因，身不由己，但是，延迟能等来楼市宽松吗？现在如果继续囤地，还有机会吗？（文/马跃成 照片来自网络）