先租后买合同期13年(“企业版共有产权房”试水

“半价买房”？“半租半买”？云南大理推出“企业版共有产权房”一时间引发社会关注。

与政府共有产权房不同，“企业版共有产权房”由开发商和购房人共有，剩余产权可以由购房人租赁使用，后期再按双方合同约定购买剩余产权，这种方式，购房人会接受吗？是否存在法律层面的风险呢？

大理率先试水“企业版共有产权房”

8月1日，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》（简称《通知》）。《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

大理此次推出的“共有产权房”和此前大家熟知的共有产权房不同，传统的共有产权是购房人和地方政府共有产权，而此次则是属于购房人和开发商共有产权。这意味着大理是首个试水出台“企业版共有产权房”政策的城市。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此类政策主要是为了降低购房门槛，而从开发商角度来讲，是为了加速销售。此类政策落地后涉及的问题比较多。比如，此类房屋办理产权证，购房人是不是属于从开发商手里买回产权，那房屋的性质是不是属于二手房？它涉及的税费、价格要如何计算。以新房的价格定还是以未来的市场价格定呢？后续还要出台相应的细则加以明确比较好。

除了大理以外，深圳在今年7月就单个项目已经试水“青年人才共有房计划”。这一计划由深圳市企业人力资源发展促进会联合深圳安佳建实业发展有限公司发布，指的是青年人才与企业共有产权，三年后可相互回购。

根据上述计划，三年之后，如果房价出现上涨，青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权，搭上资产上涨的“顺风车”；如果三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权，确保青年人才置业无忧，安居乐业。

，从落地项目来看，目前唯一落地的项目为位于深圳宝安区的产业公寓——朗峻·107数字花园。该项目用地为工业用地，推出50套房源为产业公寓，而此类公寓、单身宿舍等非商品住宅类产品本身在市场上就去化不佳。

产权如何归属？如何进行买卖？

大理率先试水“企业版共有产权房”，但目前涉及的交易价格、税费以及后续出租、交易等细则尚未出台。那么，这个“半价购房”“半租半买”的形式在法律层面可行吗？房屋产权又如何归属呢？

上海市光明律师事务所罗春雷律师表示“关于房屋产权归属问题，既然是购房者按照比例进行购买，那么双方共有的方式为按份共有。房产证上则应由购房人与开发商按比例享有房屋份额，两者分别对自己的房屋份额享有所有权。”

据河南融业律师事务所王海涛介绍，《民法典》第二百九十七条规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有，其中，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

那么，如果后续购房者需要出租或者转售共有产权房，应当如何处理？

“针对后续的处分、重大修缮、变更性质等，法律规定是应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”王海涛如是说。

王海涛进一步补充说“关于分割，共有人约定不得分割的，应当按照约定，共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。关于转让份额，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。，对于开发商以‘共有产权’方式销售商品房，开发商与购房人同为共有人的情况，尚需细化规范和实践，以防止出现不必要的矛盾和纠纷。”

“购房人是否能够对所购房屋进行出售，需要分情况看待。如果购房人想要对所享有的份额卖给他人，开发商在同等条件下享有优先购买权。如果购房人想要把整个房屋转让给他人，包括购房人针对开发商份额享有的租赁权，则需要经过开发商同意，对于该事项转让以及具体租赁费用都可以在买卖协议中进行约定。如果购房人想要在不带任何权利瑕疵的情况下，把整套房屋卖给其他人，那么购房人应当按照与开发商签订的购买协议支付剩余产权费用，将房屋完全转为个人所有。”罗春雷如是说。

对于购房人与开发商共有产权存在哪些风险，北京金诉律师事务所主任王玉臣分析称“从风险角度来看，既然剩余产权继续由开发商持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权，这意味着在购房人没有购买剩余产权之前，相应的产权依旧归开发商所有，依旧在开发商名下。如果在这个期间，开发商出现资金问题，或者对剩余产权进行抵押，其实都可能会影响到这个房子。比如，如果开发商对应的产权被法院强制执行，这部分产权就可能会被拍卖，进而很可能影响未来购房人对房屋的实际使用，更不用说能否再购买剩余产权了。”

罗春雷也表示“购房人一定要考虑到开发商份额的安全性。购房人以‘共有产权’方式购买房屋，对于剩余产权具有期待利益，购房人想要购买的是整套房屋，实际使用的也是整套房屋，也支付了租赁费用。，如果开发商在购房人购买剩余产权前，将自己所持有的份额进行出卖或者抵押，购房人对于整套房屋的购买期待将会落空。如果开发商资不抵债，则可能遭受损失，且无法挽回。对于此类销售方式，还有很多其他问题需要考虑，可以参照政府保障性住房政策，也可以由购买人与房企自由约定。诸如，自由份额的交房、房企份额的承租、两次过户手续的办理、租赁费用的确定以及支付、税费的承担等，建议都在购房协议中进行明确约定，以免出现纠纷。”

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 王心