牧龙湖壹号(江宁滨江10年楼市发展史，南京最后

当你手头实在资金有限，又期望于南京有一“斯是陋室”，那不妨往下翻翻～

我们先来看一张图——南京市市域城镇体系规划图。

主城的范围包括哪些？

江北新主城＋江南主城

新城包括哪些？

上图那些橙色的圈圈，桥林、板桥、滨江、禄口、淳化、汤山、龙潭、龙袍、柘塘，一共是九新城，除龙袍新城（仅一盘别墅项目在售，价格3万/㎡左右）外，其余8新城均有项目在售，成交均价2-2.6万/㎡左右。

今天，不谈别的，就谈谈之一的滨江新城能不能下手。

# PART 1 同类型板块PK

入手顺序先桥林、禄口，后滨江

滨江新城同类型板块有桥林、禄口，这三板块内的项目成交均价相差不大，桥林2020年新房成交价2万/㎡出点头，滨江及禄口稍稍低一点，不足2万/㎡。

一般而言，看一个新城有无升值空间，板块的发展上限在哪里，看它的上游板块即可，桥林的上游板块是江北新区，禄口对应江宁，滨江对应河西。从与上游核心地段的距离来看，禄口优于桥林、滨江，禄口与东山副城的距离要略微近一点，车行时长仅需23分钟，而桥林、滨江与对应的上游核心区域车行时间在超过半小时。

需注意桥林实际上受江北新区和河西南双重利好辐射，反观滨江和禄口，某种程度上，两者还受到临近板块板桥、正方大道客户分流与价格限制，并且从城市规划能级上来看，江北新区与河西南同为南京市一级中心，江宁为副城（二级中心），桥林的投资价值要高于禄口和滨江。

看板块是否值得加持，还得看配套，从配套成熟度来看，滨江、禄口优于桥林，主要原因是滨江、禄口开发较早，桥林是近两年才开始起步，滨江、禄口配套基本满足日常需求，桥林更多依旧老镇区及邻近龙华路生活配套。

从规划配套资源来看，医疗资源方面，滨江略优于禄口、桥林，学校及交通配套三者相差不大，商业配套禄口遥遥领先，整体而言，短期内三板块规划利好相对有限，滨江、禄口以微弱的优势胜过桥林新城。

备注桥林新城国际医院开建由于涉及地铁收储计划，该项目已经暂时取消，由地铁公司后期统一规划设计建设

再看自身的主要产业类型高端不高端。

• 滨江——南京沿江重要先进制造业基地（工业规模有，但前景一般）
• 禄口——空港经济区（规模庞大，后续潜力很大）
• 桥林——高端制造业中心（规模较大，潜力较高）

从产业结构上看，禄口和桥林的产业要更适合于时代主流——高端制造＋空港经济。而工业产业较低端。

产业决定人口和薪资水平，那么综合看来，三大新城对应的就业人口素质＋薪资水平高低就会有所不同，高端制造＋空港经济更能支撑高房价。

所以，禄口和桥林综合来看，要远好于滨江。

备注

基于板块发展上限的考量，以及结合区域现状配套、规划利好及产业资源三方面的分析，滨江新城稍逊于桥林及禄口，但对于广大刚需客户而言，结合自身资金实力、工作区域，一定程度上，滨江新城仍可作为备选置业区域。

# PART 2滨江楼市发展史

十年间房价涨了13个百分点

前面一趴讲了滨江值不值入手，接下来，再给大家叨叨滨江楼市的发展史。

滨江楼市发展史得要从10年前说起，2011年底江宁滨江被定位为南京九大新城之一，在2013年以前，滨江板块还是属于内生型市场，区域 “始祖盘”宝驰景秀苑，首批房源为内销房，客群以当地居民为主，再比如，2013年牧龙湖壹号首开，均价7600元/㎡左右，项目为中国核工业建设集团的全资子公司开发，其中400多套被内部员工购买。

14年后绿地、朗诗、中铁、禹洲等品牌房企进驻，区域热点有所上升，江宁滨江崭露头角，主城刚需开始看向这里，新房量与价双双大涨，与此，2017年1月滨江地王诞生，鲁能以11077元/㎡夺得滨江G90地块，区域地价从2-3千跳涨至1万 ，尔后区域宅地价格基本稳定在1万左右。

2017年末，弘阳禹洲时光印象推出收官房源后，滨江自此断粮，地王鲁能硅谷公馆上市时间一拖再拖，区域迎来长达2年的房荒期。

2020年滨江复苏，江宁滨江于今年6月终于苏醒了，房价从2年前的1.2万/㎡涨到1.9万/㎡，跳涨了近7千/㎡；近十年区域房价复合增长率高达13%，略高于禄口（禄口近十年增长率约12%）。

备注2019年恒信·珑湖国际部分房源备案，拉低整体均价

# PART 3滨江二手房市场

一二手房总成交量维持在2千套

不管房价能涨几个点，二手房脱不了手的板块永远没有希望，来看看滨江新城的二手房市场。

15年后滨江市场扩容，一二手房总成交套数稳定在2千套左右，在区域新房断档期间，二手房成交量直接突破一千套，成交价格涨至1.4万/㎡，部分优质房源成交价格达2万 ，与周边新房价格持平，甚至略高于新房成交价。

写在

滨江，一个游离在南京之外自成体系的板块，区域内在售项目仅4盘，目前主要面向的是地缘刚需客，也会存在一些在雨花台、河西上班，平时自驾出行的刚需买来过渡的小年轻。

从发展阶段来看，滨江新城发展尚正处于初级阶段，中心区还是大片待出让地块，交通、医疗等多方面利好落地，千亿级滨江先进制造业新高地真正到来仍需要一段较长时间。

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全文完

○ 本文为金陵暴走侠原创稿件 ○

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