滨江金色黎明(滨江成功路上的垫脚石！金色黎明

2020年，如果滨江在杭州房产市场称第二，没人敢称第一。

多项直观数据都可以表明这点如

滨江夺得2020年上半年杭州房企成交总金额第一名。

滨江夺得2020年上半年杭州市单盘成交金额第一、第二名（澄品、御虹府）。

滨江夺得2020年上半年杭州房企拿地金额第一名。

说明滨江进入了一个正循环，在杭项目最多，无论价格贵还是便宜，都不愁卖，卖完后利润也不错，所以还要疯狂拿地拓市场。

如此豪横的动作，成就了今日滨江的霸主地位，但其实滨江也不是生来就玩转这一套的，比如10年前，他就在笕桥吃过“教训”，而这也就是小胖今天要给大家全面介绍的位于江干笕桥的项目—滨江金色黎明。

小区基本信息介绍

60万方超大体量带地上泳池

2009年左右滨江在笕桥拿下大型住宅地块，占地约19万方，拿地价约1万/平，后出规划，规划建造41幢高层住宅，层高16层，共3944户，总建面超60万方，分三期开发。

一期为26-41幢（14年左右交付），二期为1-14幢（15年交付），三期为15-25幢（16年交付）。

（楼幢分布示意）

值得注意的是滨江拿地楼面价约1万/平，开盘的毛坯价也就1.5万/平。

那么为什么滨江当年会花这个价钱拿下这个地块呢？原因有

①板块价值抬升

当时正值城市东扩、新东站以及城东新城的规划出台、机场路的整治，笕桥从城中村变成了黄金地，逐渐走进人们的视线中。

（区位图）

②地块本身位置不错

地块西临笕桥港，南面是宽达35米的景观绿化带，东南边还有一个黎明公园，北面则有草庄公园，两园一河的先天优势让地块本身位置非常宜居。

得益于2个优势，滨江气势汹汹地拿地，还决心要把它做成城东新城的标杆产品，也滨江在金色黎明的产品打造上花了大心思。

铝板幕墙（底层为石材）的外立面，德国旭格的门窗，内部景观配套则请了香港贝尔高林规划设计，每一期都有超大园林、地上泳池、儿童游乐设施、水景等。以一期举例，内部景观超2万方。

园林呈现效果如下

（图片摄于金色黎明三期|2020年7月13日）

可以看到这几年过去了，项目绿化还是保持水准的，可见滨江物业用心了。而要说起项目之间内部有什么区别的话①二期多了一个地下泳池②三期为精装交付，年代较一、二期略新（目前在二手市场的成交价也比一、二期高出2000/平左右）。

户型分析

户型设计、得房率都还过得去

由于项目体量太大，户型太多，我们就以最新的三期的部分户型作为例子来给大家分析。

滨江金色黎明三期户型分布，有三大面积段87-89方、108-139、169-173方。其中主力是89方的刚需户型。

89方户型在不计算赠送的情况下，得房率在81%左右。

3房89方中间套户型

户型点评进门就是厨房，动线合理，动静分区，户型全明。三开间朝南，通透大气。餐客厅一体带9.2m宽大阳台。卫生间比较小。

3房89方边套户型

户型点评进门就是厨房，动线合理，餐客厅一体带窗，主卧带阳台。

3房133方边套户型（不算赠送的情况下，得房率83%左右）

户型点评主卧为套房设计，带衣帽区域、独立卫生间。南北双阳台，功能性更佳。但进门就是卫生间，隐私恐有干扰。

4房139方边套户型（不算赠送的情况下，得房率81%左右）

户型点评主卧为套房，带独立卫生间，客厅较大，南北双阳台设计，功能性更强，但动静不分区。

4房169方边套户型（不算赠送的情况下，得房率81%左右）

户型点评三开间朝南，采光视野良好，超大的餐客厅，通透大气，3阳台设计，舒适性更佳。

购买建议金色黎明整体的户型设计还算可以，大面积集中的楼幢为2梯2户，大面积、小面积集中楼幢为2梯4户，若有意向购买的话，3房的户型是89方最为实用，总价预算也更低。若是4房则推荐139方房源。

周边配套

目前基本满足生活所需

除小区内有泳池、游乐设施、凉亭、跑道满足业主基本的休闲生活以外，隔壁紧挨的就是黎明公园、草庄公园，小区外还有

交通方面公交黎明花园二区站约300m，临近同协路、德胜高架，往来城区十分方便（温馨提醒项目边早晚高峰有点堵车）；

商业方面物美大卖场步行约600m；世纪联华(机场路草庄店)步行约800m；吴江大润发步行约1.3km；杭州东站西子国际综合体步行约1.8km；

教育方面采荷二小笕桥分校步行约800m等（该校在江干区的教育水平还是不错的）；

其他资源距离杭州城东医院约500米，杭州市急救中心约200m等。

，项目周边的配套不是特别重磅，基本满足生活，还有一个大家可能会介意的问题笕桥军用机场，偶尔金色黎明的业主会听到飞机飞过的噪音。

市场情况如何？

成交活跃，以89方为主

目前金色黎明挂牌均价在4.3万/平左右，成交均价则在4-4.2万/平左右徘徊。

金色黎明项目体量大，在周边小区综合比较来看，也是比较经典的品质小区，成交还是非常多的（近3个月内就有约35套之多）。

其中以6月举例

仅6月这1个月，成交就有16套之多，成交均价在4万上下徘徊，成交户型则多以89方这样的3房小户型为主，占比87%左右。

不同户型的成交均价也会有部分，其中89方小户型的均价会略高些，具体视装修情况而定。

目前金色黎明的挂牌房源量非常高，据统计共有104套之多，挂牌均价相对统一，成交也非常活跃，相比新房时的售卖均价也普遍涨了2万/平及以上，这样的情况相信业主们应该是十分满意了。

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