福州试点现房销售(刚刚：福州试点“现房销售”

小县城试点

近日福州市永泰县挂出一幅“商业 住宅”性质的建设用地，定于8月5日上午拍卖。这块地价格不高，起拍价仅4000万元，起始楼面价只有1106元/平方米，溢价率最高不得超20%。

但一个不起眼的县城地块却意义重大，因为这是福州首宗要求“现房销售”的涉宅土地。

该宗地出让要求中明确，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续，取得“现房销售许可证”之后，购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。

现房销售意味着预售制度的终结。不少专家都认为预售制度再度是房屋销售的风险之源，倘若没有预售制度，包括TD在内的一切问题就不会出现。现房销售可以降低房地产风险，从根本上解决烂尾的问题。

现在房地产企业融资越来越难、融资成本也越来越高，现房销售将可能加剧当前房地产企业的资金压力，加大行业风险；，房企如果没有更多的流动资金，拿地的积极性更低，也意味着土地将变得更难卖。

对于福州永泰将现房销售与土拍挂钩，这样的模式并非福州首创，最典型的就是深圳和苏州。县城出台类似政策确实比较少见，但从出发点看，此次福州将现房与土拍挂钩，与之前深圳和苏州的政策还是有很大区别。

此前的现房销售，其实更多的是从防范地块炒作角度出发的，所以是稳地价的考虑。

而现在提及的现房销售，则是从保证交付的角度出发的。

个人认为，现在大规模提现房销售的时间节点是不合适的，会使得房企资金压力增大，短期内不会有各类政策。恕我们直言，在小县城零星地块的试点，不具备颠覆性的改革意义。事实上北上广深一线城市也没少试，但现实是我们目前采用的还是预售制。

但零星的试点供地可以尝试，各地也可以在后续个别地块方面推出此类创新，先试点，慢慢经验，这样有助于在‘期转现’的创新之路上形成更多有益思考。预售制本身不是问题，香港和欧美一些地方也有预售制。但为什么香港很少有烂尾楼，问题就在于严格的监管及准入制度配套。

仔细梳理会发现，大量的烂尾楼都源于监管资金不知去向。

在香港，期房未交付之前的风险主要压在银行和开发商身上。，开发商只能提取业主首付的5%，剩余资金存入信托账户，由银行监督房企的施工进度，按进度拨款。

我们的监管资金也由银行监督，但为什么效果大打折扣？关键就在这里，因为香港的期房交付之前，业主不用支付月供。这就关系到银行的切身利益，也就能更好地履行监督职责。

反观我们开发商烂尾了，月供还要继续交，期房的风险基本都压在了业主身上。属于典型的抄作业抄了一半，只抄预售制，却没有抄预售制背后的监管制度。

如果我们也能变为不交楼就无需支付房贷，或许很多问题可以迎刃而解。

带来的影响

1、眼见为实，便于购房者理性购房

对于购房者而言，项目工程主体、设施配套将直接呈现在购房者面前，既便于周边类似在建或已建项目的综合比较，又利于买房人科学选择、理性消费。买房人再也不用担心，开发商会出现破产、烂尾等风险。

2、督促开发商提高品质，大房企优势尽显

对于开发商而言，现房销售将督促房地产开发企业更加注重产品设计、公建配套、房屋质量等因素，从而通过提高产品品质来吸引更多的顾客。这时，大房企的优势便能凸显出来。

3、短期内将造成市场供应量锐减

对市场来说，短时间内如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳楼市。