复兴要先卖4人(复兴珑御，一不小心也成了黄浦区

上海疫情大解封以来，很多高端楼出现了抛售现象。黄浦区我往常关注更多的是翠湖天地（5期总计），华润外滩九里，融创滨江壹号院和融创外滩壹号院的挂牌以及出售情况，很少去关心复兴珑御。因为复兴珑御很多房子户型不好，楼盘也不是很大。昨天晚上去为一位老客户配房子，才发现，如今复兴珑御最近也成了最近挂牌特多的楼盘，我甚至怀疑，是部分投资客抛售。

复兴珑御，在我心目中一直是那个价值无法与其价格匹配的小区。其出售的价格远远超出其真实的价格！

地段上复兴珑御位于复兴东路与西藏南路交叉之西南角上，属于老西门地块核心上。四至西为西藏南路，北是复兴东路，东是中华路，南是方斜之路。

中间一条小马路盐城路，把其分为南北二区，实际上也是一二期分界线，南为一期，北为二期。这个地段，在目前也好，将来也罢，东面比不上董家渡周围，西面比不上淮海中路与新天地板块，仅仅比陆家浜以南的蓬莱公园板块和五里桥板块好一些而已。论地段，不能与新天地、董家渡同日而语。

楼盘本身很多东西，是高端客户所不喜欢的。

，外立面。项目外观采用现代简洁的设计风格，大面积的落地玻璃窗配合高端石材。在开发商的对外宣扬的言语上“极富现代感，材质、颜色、风格选择上有独到的考究，建筑线条平稳、舒展、通透，更加接近自然！”现实是很多买高端楼盘的人，并不喜欢这种玻璃幕墙外立面建筑，看上去像办公楼，没有豪宅的厚重感和豪华感，反而有轻浮的感觉。你看看翠湖四期，融创外滩壹号院和凯德茂名公馆等，其明显更受欢迎。

复兴珑御

，在户型设计上，很多户型千奇百怪。尤其是一期，各种朝向的户型都有，朝东，朝西，甚至朝北为主；还有总体上三角形状的户型，也有从总体上呈扳手口的户型，种种怪异的户型，与新时代方正的户型设计格格不入。如果不是二期户型有所改进，复兴珑御户型将成为其最大的败笔。

，小区本身对宣传上，用力过猛，真正去了解了，你会发现，有言过其实之惑。去年新开盘的复兴珑御二期房子，各种噱头的加持，使得该小区成为成为上海新房项目摇号史上积分最高记录拥有者，以112.8分历史记录高分，被历史所记录，有人把他当荣誉，实际上是枷锁，我坚信，所有的项目都不会以它为目标。

铅华褪去，一定会给人盛名之下，其实难副之感，毕竟，市中心的豪宅差距都不是很大的，那个出头鸟并不好当，谁愿意自己的生活每天都在聚光之下？那个逃税女王，更是让复兴珑御声名大噪，可是带来的不是美名，是恶名，谁不知道她是卖了这里的豪宅而去补税的？

小区本身周围环境，也是很多客户不愿意接手这里房子的重要因素。看看复兴珑御周边环境吧。先看看小区四面环绕之马路，北面和西面，都是城市大动脉，西藏南路车流不息；复兴东路，永远车流滚滚；中华路车也不少。每天汽车的噪音让人烦闷。再看看四周住址，北面黄浦众鑫城一般小区品质；西面国际广场和惠达大厦，都是一般老大楼，品质已经根本没有；南面，南文大厦，永惠大厦，何谈品质？东面，即使虽然动迁已经确定，沿街的无法改变。瞬间感觉复兴珑御简直是鹤立鸡群呢？问题是，大家都知道，豪宅要的是氛围，复兴珑御说什么氛围，因为四周都无法改变。

很多人看了上述，会说，是不是按照你说的，复兴珑御一无是处了？还真不是。复兴珑御，总建筑面积 24万㎡，小区分为一期和二期，一期2016年开盘，2018年交房。二期2018年开盘，2020年交房。一期从1室到4室多样；二期主要三室和四室，主力户型主要是195m²。小区会所在4号楼，会所后面是小区花园，带有假山，水池，小区车位充足，1:1.5，功能齐备，满足不同空间品味，通透实用，推窗繁华尽览。

复兴珑御地段还是不错的，老西门中心板块，本身就是黄浦区中心之一；交通便利，地铁10号线、8号线老西门站就在楼下，四周三面大马路本身保证了交通便利；万业开发，第一太平洋戴维斯物业管理，那都是品质的保证；小区品质本身也确实不错；二期户型也非常方正；并且，该小区还对口黄浦区第一梯队学校蓬莱路二小，

这是黄浦区其他豪宅无法比拟的。可是，除去学区外，复兴珑御与翠湖天地、华府天地、融创外滩壹号院、凯德茂名公馆等豪宅比，其实还是有一定差距的。你看看其价格，挂牌价格动辄就是25万、30万的单价，比上述豪宅挂得还高，明显有些过了！

复兴珑御，两期房子加在一起600套左右房子，目前挂牌总量已经接近30套，挂牌率接近了5%，在黄浦区的豪宅之中，仅次于翠湖天地和华润外滩九里，外滩九里是小户型挂牌为主，故此影响不大。翠湖天地虽然挂牌多，成交量也很大。复兴珑御不一样，挂牌量上，解封以来总计挂牌接近20套，，成交量2套左右，也就是说，挂得欢快，接盘者少。由于二期开盘价格13万左右，而目前挂牌却25万左右，不排除早期业主趁机套现嫌疑。该小区今年以来成交记录我能查到的，今年6月，单价24万。

总得来说，复兴珑御是黄浦区比较优质的楼盘，只是比较翠湖4期以后、凯德茂名公寓、融创外滩壹号院等豪宅差了一些而已。就其价格我依然认为价格与价值有一定的差距！