北京奥林匹克花园实验小学网站(东坝：和自己赛
东坝乡位于朝阳区东北，与酒仙桥街道、崔各庄乡接壤，隔酒仙桥街道与望京呼应。
东坝遥望望京，并非自不量力的碰瓷营销，反而是城市规划下追赶者和先行者间的对话。近两年朝阳区政府曾出台过“三大商务区”的举措，其中就有东坝北区定位为东坝商务区，与之并行的是扩建后的大望京商务区和东扩的中央商务区。
可见，至少在政策和憧憬中，东坝还是能和望京相提并论的。规划有多美好，现实就有多残酷。相比较中央商务区和大望京商务区历经多年沉淀后的引吭高歌，发展较晚、受限于外因拖累的东坝则多年踟蹰不前。
本期搜狐焦点“区域报告”就从居住角度着手，带大家看一下东坝，这个活得很别扭的板块发展现状和前景如何？
交通篇
东坝当下最严重的问题，在于交通形式落后和道路交通拥堵。作为北京东部的回迁房聚集地和比肩天通苑的大型聚集群，东坝区域内至今无一条在运行地铁。有地铁出行需求的业主，仍旧需要坐公交前往西侧的14号线或南侧的6号线中转。
（东坝距离临近两条地铁，可哪条都不近）
比轨道交通缺失，更让业主烦恼的，是东坝内部道路交通的堵塞。提及东坝的堵，唯有真正在东坝住过的业主才有发言权。
（业主在网上抱怨）
根据搜狐焦点观察，东坝之所以被奉为“朝阳堵王”，主要原因有以下两种
1、常住居民多，出行方式单一
东坝乡的主要住宅区集中在东坝南部，大约8平方公里的区域范围内，不仅承担东坝原住民的居住需求，还定点接收了望京等土地一级开发的定向安置居民，目前还有大量在朝阳甚至海淀的工作者居住在此。大量常住人口仅能依靠道路交通出行，对东坝的交通承载是严峻的压力。
2、干路需修整，居民乱停车
近两年，东坝南二街和单店南路两条主干路的修缮，极大缓解了东坝的交通压力，可目前东坝区域内大部分干道仍旧存有车道窄的问题。，由于东坝大部分老小区车位不足，导致很多业主的车只能停在马路边，使得原本拥挤的车道愈发捉襟见肘。
（车辆乱停的东坝街道）
解决区域内交通拥挤最好的方式，就是修建地铁，既能保证大量居民的流动，还不占用现有的道路交通资源。经历了无数年的筹划，地铁3号线和12号线已经开工。其中地铁3号线一期工程西起东城区东四十条站，东至朝阳区曹各庄北站，预计2021年底开通运营。
（地铁3号线规划图）
地铁12号线则西起海淀区四季青站，途经西城区，东至朝阳区管庄路西口站。该地铁线路从2016年开工建设，预计2021年底开通运营。
（地铁12号线规划图）
配套篇
有个曾在东坝住过一阵子的同事，这样形容东坝的生活“如果你想做宅男宅女，回家就是睡觉，东坝凑活还能过；想要点品质生活，就得出去走走了。”
的确如她所言，作为已发展多年的老城区域，东坝已经形成了完整的生活配套体系，几乎每个小区楼下都会有配套底商，商店餐饮、理发教育，样式齐全。对于追求品质生活的人而言，目前的东坝区域配套很难满足时尚一族的购物需求。目前东坝板块已完成并投入使用的大型购物中心仅有金隅嘉品mall。不过倾向于在东坝置业的购房人也不要灰心，除了金隅嘉品mall外，目前还有在建中的东坝万达广场和已建成待开业的恒大城市广场。
（已开业的金隅嘉品mall）
（待开业的恒大城市广场）
（建设中的万达广场）
相信，当万达广场和恒大城市广场投入使用后，东坝板块的购物体验将实现质的飞跃。除了购物需求外，作为“东西海朝”的一员，东坝近些年在教育资源上也破费周章，北京中学明德分校、北京第80中学管庄分校常青藤校区、北京师范大学奥林匹克花园实验小学等一系列名校纷纷落户东坝，对该地区的教育资源做了极大的补充。
（北京第80中学管庄分校常青藤校区）
（北京师范大学奥林匹克花园实验小学）
至于关系民生的医疗资源，目前东坝已有的医疗资源整体落后，不过大型三甲医院安贞东方医院正在有条不紊建设中，预计2023年投入使用。需要补充的是，尽管安贞东方医院是私立医院，但东方安贞董事长隋兆辉曾表示，当前确定的收费价格会对标公立医院，也支持医保报销。
住宅篇
作为朝阳区大型人口聚集地，东坝的房价可以用八个字形容“兵马未动，粮草先行”。规划稍稍落定，地铁还在修建中，东坝的房价早早攀上了高峰。区域内非政策房普通住宅均价基本在6万元每平之上，近两年入市的新房均价大多在10万元每平左右。
由于东坝区域大、内部住宅社区多，接下来的介绍将简单介绍东坝几个有代表性的二手房项目、三个符合刚需需求的共有产权房及即将入市的限竞房地块规划。
二手房
聊东坝的住宅，绕不开两大标志性社区，奥林匹克花园和首开常青藤。
（奥林匹克花园临近首开常青藤）
两个项目均位于东坝核心区域，是东坝最负盛名的居住地。其中奥林匹克花园自2002年1期首开，一直到2010年四期收尾，一共推出4期累计8个居住小区。奥林匹克花园以低密和高绿化率闻名，产品是5-9层的洋房板楼，户型从60余平的一居到220余平的四居不等，其中主力户型以110平左右的两居和140平左右的三居为主，亦是当今二手房市场最常见的户型。
奥林匹克花园最大的优势在于教育，上文提到的北京师范大学奥林匹克花园实验小学和实验幼儿园就是依托奥林匹克花园小区而建。目前二手房市场价在6万每平至8万每平间，不同小区价格略有波动。
（奥林匹克花园）
首开常青藤项目相比奥林匹克花园，楼龄较短，大多数是2010年以后的新房，社区主要分布为B/C/D/E四个居民区，产品亦是9层以下的洋房。户型以90平米左右的紧凑三居室为主，亦是该社区在二手房市场挂出最多的户型。目前该小区二手房标价大多分布在6万每平至7万每平间，不同小区价格略有波动。
除了上面介绍的两个居民区，目前东坝还有恒大华府、首城珑玺（）、富兴首府（）等近几年入市的豪宅产品；以及坝鑫家园、朝阳新城等低价回迁房，受限于篇幅，不做过多陈述。
（高档住宅恒大华府）
（自住房恒大江湾）
共有产权房
为满足刚需居住需求，东坝共推出三块共有产权房用地，其中两块地位于驹子房，一块地位于单店。目前，除位于驹子房的锦安家园项目售罄外，两个项目仍处于停滞状态，其中单店地块已经定案名为瑞晖嘉苑。
瑞晖嘉苑
瑞晖嘉苑位于自住房金隅汇景苑西侧，建设用地面积4.15万平方米，总规划建筑面积不超8.72万平方米，容积率2.1，控高不超30米。根据已定的项目规划方案，该地块将建设14栋住宅楼，可提供999套房源。
该项目的开发商为“华润 天恒 建工”联合体，在2019年以20.6亿元的价格联合拍下该地块，规定销售价格不超37000元/平方米（含全装修费用）。
（地块位置图）
（覆盖防尘网的项目现场）
朝阳区东坝乡驹子房地块
该地块位于朝阳区东坝乡，东坝乡政府东侧，由1106-720地块F1住宅混合公建用地和1106-721地块A33基础教育用地两块地构成。合计建设用地面积3.13万平方米，总规划建筑面积不高于8.55万平方米。其中，用于建造共有产权房的F1住宅混合公建用地用地规模2.73万平米，地上建筑规模不超8.19万平米，容积率3，控高不超80米，预计能供应超900套共有产权房。
在2019年8月29日的土拍中，该地块被房地置业以18.97亿的价格拍下，根据土地出让公告显示，未来该地块的共有产权住房销售价格不超41000元/平方米（含全装修费用）。该地块目前还无开发信息露出，施工现场仍旧是一片荒芜。
（地块位置图）
（覆盖防尘网的项目现场）
限竞房
2020年后，限竞房土地在北京土拍市场呈现萎靡之势，大量不限价纯商品房纷纷卷土重来，占据土拍市场主力。
根据搜狐焦点统计，2020年北京一共有15宗商品房地块入市，其中仅有2块限竞房地块，且位于近城区的昌平；追溯到2019年，2月后推出的16宗限竞房地块，均位于城六区以外。
限竞房从楼市主流过渡为稀有产品，城六区内的限竞房则愈发凤毛麟角。根据北京市住建委官方资料显示，未来东坝将有三块限竞房地块入市，填补城六区日益稀少的限竞房空缺。
这三块限竞房用地分别是1104-611、612、613地块，相互位置如下图，位于东坝东北部，临近机场第二高速和东北师范大学附属中学朝阳分校。
（地块位置图）
这三块地的建设用地面积分别是26609. 75平米、31673. 24平米和16188.58平米，611地块和612地块的容积率均是3，控高为80米，绿化率30%；613地块的容积率是2.8，控高为80米，绿化率30%，在613地块附近还规划有4000平米的教育用地，预计将盖9班幼儿园。
这三宗地均为限竞房，未来入市时商品房销售均价不超过69422元/平方米，且最高销售单价不得超过76364元/平方米。
（一片荒芜的地块现场图）
焦点评述
相比较大多数近城区板块，位于朝阳区的东坝就如同含着金钥匙出生的孩子，地理位置优越，目前有大片改良用地能承接产业商业入驻，坝河、北小河自其中穿过，东坝郊野公园景色宜人。当解决了交通问题后，东坝定能进入高速发展期。要知道，望京从规划到成熟，过了将近20年。
至于东坝的房价，似乎已经被开发商架在高位透支，未来基本会趋于稳定，难有大幅波动。