未来10年最有潜力的城市房价(楼市进入钻石和黑

芸公子，85后小阿姨，资深房产投资人，痴迷于房产研究，考察过上百个城市，成功穿越过多轮楼市牛熊，数次成功预测了房价的上涨走势，这是公子带你买房的第3年，用知识的杠杆撬动你的人生！

以下为“芸公子” 微信公众号粉丝问答精选提问

#01

魔幻的中国楼市，买房思路完全变了

提问芸公子，您好，请教您一个问题:6%的资金成本增加1000万负债买房

1.五年翻倍，则平均每年房子涨幅15%年利润是15%-6%

2.八年翻倍，则平均每年房子涨幅10%，年利润是10%-6%

3十二年翻倍，则平均每年房子涨幅6%。年利润是6%-6%

不知道是不是这样计算

多军的话，在后续的房产市场，您觉得平均正常水平，应该可以做到几年翻一倍，年利润在多少?可能表达的欠妥，谢谢芸老师！

回答投资没有一成不变的套路和方法，真正的高手都是在看天！感知风向的能力才是最核心的能力！

当前的中国楼市因为老龄化，少子化，城镇化后半期，“钻石””黄金““黑铁”时代并行，楼市机遇和风险并行，因为房产确实够多了，但稀缺的地段永远稀缺，高端的豪宅永不缺钱。稳经济必须放水，还要放开豪宅价格管控。

北京、上海、深圳每平米10万以上的豪宅价格一旦放开，翻番是大概率。

当下上海豪宅价格跳升，翠湖天地icon成交价已从去年限价15万跳升到平米22—34万，中粮海景的二手房拍卖溢价67%，浦东低密度别墅区二手房价也将跟进。

中心城市的中心区，高端楼市的高价房，次中心副中心的别墅区，都将轮番上涨，成为超额货币的蓄水池，依旧持续看好

与此对应的三四城市城市就是鹤岗化命运

在相同的一个牛熊涨跌周期内，每个买房人的收益是完全不同的。有些房子涨的慢、跌的快，而有些房子却是涨的快、跌的慢。不论涨跌行情如何，两种房子的差距都在持续拉大。在后续的房产市场，专业人士依旧可以通过选对城市，逢三退一等方法实现年年50%的利益剪刀差依旧是常事

买房投资大杀器逢三退一

一套房置换市场低迷时，尽全力买入潜力大的物业，等待市场恢复后的大幅反弹。
市场旺盛时，趁着行情火爆，卖出升值乏力的物业，回笼资金，以便接下来有资金进行置换。

千万不要爱上自己住的房子，说到底，这社会谁都有地方住，中国没有多少人是睡马路，大家缺的是资产。

形容得帖切一些，买房的本质就是养猪，月供就是饲料，猪仔长到200斤就很难继续长了，这时再吃饲料就是浪费，应该宰了它换钱，然后买更多猪仔回来…

房子也是，如果楼龄老了，房子旧了，升值就会变得缓慢，这时就应该卖掉置换，换更优质的。房子也需要与更新换代，与时俱进

两套房及以上置换逢三退一，是更高层级的置换，在你持有2套或以上房产的情况下，每当大市好的时候，就要卖掉手中相对劣质的房产，例如老破旧，在楼市下跌回调的时候才有资金去抄更好的货。

经过多轮置换，手中的房产就会越来越优质，涨幅也会越来越好。

#02

现在的成都楼市，请不要再等待

芸公子，您好，去年入手了两套北京，资格跟资金都不足以再入手北京，手里资金也就100左右，现正寻找下一个目标城市，初步意向是成都。想买总价400左右三居，比如攀成钢这种。了解到走人才引进很快获得购房资格，花费(9-11万)

请问

1.芸公子对成都市场判断如何，是否适合入手，是2年社保还是人才引进?(有限售三年)

2主场在北京，第一次投资外地市场，有什么需要注意的吗?

回答1、毫无疑问成都值得入手，只是担心你资格问题，成都要连缴两年社保并且最好公司缴，优质楼盘对社保连惯性都有所限定

成都今年的行情铁定比2021年和2020年要好，成都楼市基本面很好，人口是虹吸整个四川的人口，产业也不错，成都现在又和重庆打造成渝都市圈，一起打造西部金融中心

而且成都一直以来的土地供应就控制的比较好，去年开启上涨就出手二手房指导价卡脖子导致狠狠按住上涨房价

现在国家又开始狠狠呵护房地产，信贷开始松动，利空出尽开始利好，利好之下，今年开春就开始回暖之势，如果资格到位的话，赶快入手，等待行情大回暖

2、投资不管是本地还是外地核心都是买潜力板块和潜力房就能确保安全获取超额收益

成都选筹现在最大的共识，潜力排第一梯队高新区，版块金融城，大源和新川

第二梯队天府新区，板块中央商务区、南湖，麓湖，秦皇寺、天府前湾，科学城、锦江生态带都可以，主要围着天府大道两边；

第三梯队锦江区，板块攀成钢，三圣乡；成华区，二八版块、东客站；其他主城区的几个新城，包括武侯新城，金牛区国宾版块，青羊新城，北部新城；攀成钢、三圣乡都很成熟了，新地也少，二手房可以买。

第四梯队二圈层的温江，光华新城，双流的杨柳湖中心，新都的大丰、香城中心，郫都的犀浦，龙泉驿的大面、东安湖，这些都是片区比较新，规划较好的几个板块。

人生两件事要趁早，一是出名，二是买房，越早行动越好，对马云来说，房子就是一根葱，但对我们大多数来说，房子才是鲜活的人生

#03

南京楼市蠢蠢欲动！

提问:芸公子，一直看您文章，收获不少，现在月入到手4万，目前贷款400万，月供2万，手头100个现金，还有一张老人票，有必要在南京再搞一套吗?据说南京快涨了，这个资金搞南京哪里合适，新房还是二手房？麻烦芸老师指导一下

回答眼光不错，沉寂几年的南京，今年开春就打响了“强二线”楼市第一枪，春节俨然成了“楼市促销季”。南京人口经济产业等基本面都不错，横盘几年，房价水分已经挤得特别干，购买力也已经蓄足，钱包是鼓鼓的，在国家呵护房地产以及南京自身努力的情况下

今年南京楼市已经开始回暖，据当地中介反映，现在带看量和成交量数据都不错，优质房产的房东已经开始跳价了，

所谓买房先下手抄底，后下手站岗，在能够知道行情走向时，比别人提早一步行动，都要多吃涨幅！

至于买哪里，投资南京首选江北核心区，南京十四五规划中，定山、绿水湾城市客厅，以及“以扬子江国际基金街区为核心”的“新金融中心”。

，是靠近传统市中心，江北新区对面的7个城市客厅。

，如果偏自用的话，就要考虑自己上班、孩子上学的因素了。

传统中心城区，以及河西等成熟片区，自用兼投资也是不错的选择。

至于新房和二手房，优先次新优质配套成熟的二手房

优势之一二手房彻底避免开发商爆雷

优势之二通过凤变冰将房屋装修出租溢价出售时卖溢价

优势之三做截断抵押装修贷融资等

以下是百试百灵的选房技巧

新区的起步区，房子最值钱；没落的老城区，学区房最值钱；老破小的扎堆区，次新房最值钱；次新房的扎堆区，房龄越新越值钱；城郊结合区，配套成熟最值钱；荒芜的远郊区，地铁房最值钱；金融和码农的聚集区，住宅最值钱；成熟的中心区，看江看海看景观高端房子最值钱。

一点越稀缺越值钱！

以上为“芸公子” 微信公众号粉丝问答精选提问

人的一生中选择比努力更重要，希望认识芸公子是你一生中的重要转折点，也是你升阶的起点！