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■本文作者王小明 北京在明律师事务所

导读危旧楼房改建是城市更新范畴内的一种创新性做法，即对楼体危旧至加固修缮已不能解决问题的老楼，由居民、政府、楼房产权单位和改建实施主体多方分担成本，将老楼拆除后原址复建的城市更新模式。这种原址复建需遵循户数不增加、面积不减少、适当增加厨房卫浴面积的原则开展，其“保障性”强于“改善性”，与拆迁腾退有本质的区别。那么在“原拆原建”性质项目中，居民又会对哪些细节提出疑问呢？这又会带给广大被拆迁、腾退人怎样的启示呢？

【疑问一楼体层高缩减怎么办？】

在一些危旧楼房的改建方案中，因楼体拆除复建后的总高度受规划限制，比如不能超过18米。要想实现面积不减少且适当增加厨房卫浴面积的改善目标，每一层的层高有所缩减就成了可行的办法之一。

层高减小了，就有望省出一层的空间来进行扩建，需要扩大的面积也就出来了。但问题在于，许多老楼内都是一户住着若干人，十几平米的房屋内要想塞进去那么多人，自置夹层搞成“复式”“阁楼”就成为了许多人的首选。层高一压缩，夹层就弄不成了，只能靠上下铺去解决住房困难问题。

显然，在“原拆原建”的严格政策标准下，层高缩减是较难避免的。确有居住困难的居民只能通过申请政策性保障住房来尝试解决问题。

就现行的征拆补偿法律法规而言，尚未对产权调换安置房的建设层高提出明确的要求，尤其是并未规定层高不允许适度缩减。故此，在明律师认为这一问题是需要居民与改建实施主体、属地街道办等充分协商的，并不是单纯的法律问题。

【疑问二楼体宽度是否有调整空间？】

原址复建的楼房除去层高外，宽度体量也是影响未来居住舒适度的要素之一。原有“筒子楼”“简易楼”的建造模式往往使楼体内部空间十分拥挤逼仄，一些住户盼望通过改建来改善楼房的居住体验。

在这一问题上，同样需要遵循楼房所在区域的国土空间规划，看在规划中所涉楼体究竟允许占有多大空间和面积，与周边街道的间距是否合理，是否会影响到相邻房屋的采光等等。

居民们可在充分了解上述规划状况的前提下与改建实施主体就此进行协商，即便楼体总体的宽度无法在设计方案的基础上调整，其内部使用空间上也可能存在进一步调整和优化的空间。

扩出一两米去或许较难实现，但几十厘米的改善也会令实际的居住体验有很大提升。

【疑问三居民承担10余万元改造费用是否合理？】

危旧楼房改建项目与一般拆迁腾退的最大区别，就在于居民需要自掏一部分腰包来购买复建后的房屋产权，从而实现由“租房住”的公房承租人向拥有自己房屋的产权人的转变。

根据4部门于2020年联合发布的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》规定，居民应分摊改建项目的部分改造成本，其中

承租公房的居民……原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分；

改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区政府制定。

而若居民因经济困难无力负担的，可继续承租改建后的房屋。原房屋面积部分，继续按照公房租金标准收取租金；改建后新增面积部分，按照公租房租金标准收取租金，具体标准由区政府制定。

这就是说，如果居民确实掏不出这笔费用来，就难以通过改建取得房屋的所有权，只能继续租房子住，这显然是绝大部分居民所不能接受的。

而所谓“综合改建成本”可不是一个小数目，基于一些危旧楼房绝佳的地段位置，其综合改建成本可能高达10000元/平方米左右。若所涉楼房每户增加10平方米独立的厨房和卫浴面积，那么每户就至少需要承担10万元以上的综合改建成本。

对于长期居住于危旧筒子楼、简易楼内的住户而言，一下子拿出10多万元来无疑是件大事。故此，居民需要就这笔费用的问题与改建实施主体、街道办、居委会等进行详细协商，对其改建方案“掰开揉碎”进行审查讨论，在政策允许的范围内能争取一点是一点，尽量替自己省钱。

《意见》中规定，规划设计方案、改建实施方案要广泛征求居民意见，充分利用公共平台，加大宣传力度，提高工作透明度和居民的参与度，依法通过共治、自治机制解决改建中的问题。

公示规划设计方案、改建实施方案，征询居民意见后，须将根据居民意见修改后的方案公布。

改建意向征询、方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，方可开展下步工作。而最终签订改建协议的居民比例，《意见》规定不应低于90%，实践中许多项目更是按照100%掌握。即只要有一户居民不同意，原址复建就可能无法实施。

这就提示我们两点一是设计、改建方案是可质疑、可修改的，不是说方案拿出来了又是为了广大居民“办好事”，就不允许质疑，谁质疑谁就是干扰破坏改造工作；二是在协商过程中居民要“善于协商”，把问题提到点子上。

譬如在一些个案中，居民需交纳的费用中被加入了原有楼体以外的经营性商铺的改建成本，那么这一部分费用该不该由居民来承担，的确是值得好好说道说道的事情。

，任何一个此类项目中，改建实施主体为确保改建施工的顺利实施，都会在居民交纳费用中算入一定数额的“预留准备金”，以供施工中不时之需。这笔费用最终是“多退少补”的，且由属地街道办参与监管。那么这样一笔“准备金”是否可以适当少交一些以减小居民的负担，也完全是可以探讨的事情。

在明律师要提示广大居民的是，危旧楼房改建项目属于城市更新的一种实施方式，但的确不是传统意义上的征收拆迁。其不存在补偿问题，更不存在“拆迁暴富”“占大便宜”的可能性。居民朋友要牢牢把握住难得的政策机遇，争取一举将公房承租合同换成不动产权证书，彻底结束共用厨房、卫浴空间的尴尬困窘生活。

站稳这一基础，大家尽可以充分行使自身的知情权、参与权和“表决”权，围绕项目改建设计、实施方案的任何一个细节向改建实施主体询问了解，并提出自己的疑问和意见。

要签订改建协议，必须签得明明白白而不能稀里糊涂，且签下字来就不要想着反悔或者再去阻止施工。

如果在协商中遇到不能接受的具体问题，也可及时咨询专业律师，在律师的咨询、帮助下弄清相关问题有无解决方案，从而更早更好的配合签订改建协议，让城市更新早日惠及自身。

而本文所述“危旧楼房改建”中涉及的征询意见、根据居民意见修改方案等程序对征地拆迁中的被拆迁人群体同样有所启发。

对被拆迁人而言，只有勇于并且善于针对补偿安置方案提出意见、要求听证，才能在弈中占据主动权，为争取更合理的补偿安置权益创造条件。

盲目认为方案是政府定的，不容质疑也不容反对，质疑了就是不配合、不顾全大局，这是完全错误的认知，更会导致最终对补偿安置结果不满时难以救济权利。

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