东营市市一中片区规划网(2022，我们聊一聊东营的

序

中国有这么一拨儿人，看着黑猫警长长大，听着黑猫白猫成熟，跟着天猫败家，开个“O拉”好猫奔波。。。。。

他们从农村走向城市，告别青山绿水的家乡，踏入高楼林立的都市，像一个喝剩下的易拉罐被遗弃在不知名的角落。

他们见证了中国经济的高速发展，见证了中国的城镇化旅程，也为这个时代画上了自己的青春符号。

然后，又回到自己熟悉的搬砖现场。。。。。。

（一）城市更新的逻辑

2000年，我国的城市化率为36%；

2006年东、中、西部城市化水平分别为54.6%、40.4%和35.7%；

2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%；

2022年，东营市城镇化率71.51%。

城镇化率在30-70%之间，是房地产需求的黄金发展期。人口的快速涌入使得现有的城镇及城市中心区快速扩张，外来人口成为了新兴城市崛起的关键。不同城市伴随着城镇化的快速发展，经历了各自的波峰波谷。谁能想到几十年前仍是农田或者荒地的地方，会在如今迅速地成为中国现代都市或新兴的中心城区呢？作为一个地产从业者，也没有想到东营的房价能从最初的2000均一直涨到现在的8000 啊。只是，这一轮调整是不是走到了最低谷？让我们拭目以待吧。

随着地产的周期，城市更新作为拿地的一种手段，在这20年里，也经历了从南往北，从乱到治，从萌芽到发展的过程。

城市更新是随着新城开发速度放缓以及城市建设用地不足，在房地产市场火爆的前提下，最大程度地利用现有的城市资源，促进现有土地和物业的高效利用；个人认为城市更新是一种刺激、维系经济高速发展的手段。

城市更新为什么会在近期提到国家战略的高度上来呢？

有三方面的原因（讲得不对，多多包涵啊）

第一呢，都是地产惹的祸。按照康波周期来看，20年是一次轮动，地产恰恰在2000——2020年走出了一波向上的周期。在这20年里，整体经济向上，地产是支柱产业，又恰逢城镇化快速扩张，地产全线上涨。城市更新作为土地储备增量不足的有效补充，也充当起了救火队员的角色。也就是说，房子好卖，作为具有唯一性原材料的地，就成了香饽饽了；那么，无论黑猫白猫，能拿到地的就是好猫。

第二呢，是十九大之后经济形式的转变，由增量经济向存量经济转变，导致城市玩法做出了改变。直白一些，城市不允许再扩张了，指标收紧，地方领导手里没多少权限批新城，只能盘点手里的存货，那么城市更新就提上日程了。

一个城市的建设用地是有上限的，不能盲目扩张。比如商业用地要有单位占地面积、经营效益指标和负担城市人口数目指标；学校用地要有单位占地面积负担学生数目指标；住宅用地要有单位占地面积负担城市人口数目指标等等。通俗来说也就是说一个城市有多少人，产出多少GDP，决定了这个城市有多少建设用地的规模。大城市有大城市的痛点，小城市有小城市的优势。

第三呢，城市更新一个维度的加速力量是土地制度的变革。十九大之后，城市发展加大支持生态文明建设，按照“完成生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线的划定”的重要导向，以“三区三线”的划定作为构建空间规划体系的重要基本面。在这种背景下，过去粗放式、规模化的增量开发受到了巨大的限制，那么，存量用地成为城市开发建设的新常态，城市更新也提上了日常。

当一个城市的产业不断优化，经济不断增长，人口流入越来越多，城市规模也就会越来越大，反之亦然。说到底，城市的底层逻辑是产业，是人口，尤其是年轻的人口。人口不断涌入，增量建设用地又只有那么多，那么，是时候把存量用地拿出来了更新一下了。

或者，我们换一种角度考虑，是不是因为城市优化了城市架构，带动了产业升级，吸引了人口流入，刺激了经济增长？然后形成正向循环。。。。。。

我觉得，都有道理。

那么，有些城市需不需要把存量用地拿出来呢？

（二）城市更新的南北差异

中国最先提出城市更新理念是深圳，深圳在20世纪80年代开始单体建筑改造，90年代的时候旧村旧工业零星改造开始。深圳从2004年《深圳市城中村改造暂行规定》正式发布以后，正式迈入了城市更新的快车道。

到现在为止，深圳的城市更新已经从法规、政策、技术、操作四个维度上建立起一整套运营体系。建立起一套“政府引导、市场运作、规划统筹、利益共享”的模式，从各个层面解决了参与链条上各方主体产生的问题。深圳也成为了全国各城市竞相效仿的对象，也形成了业界的标杆。

从地域上看，城市更新南北的差异比较大。

鉴于人口、土地、产业、文化和地产行情，南方城市更新走的是一二级联动模式。主要驱动力是企业，政府更多的是起到保驾护航的作用。土地出让的形式也是多种多样，毛地出让，协议出让，引入社会主体等行为都在合理合规的范围内。而北方的城市更新更多的是从政策与文化出发，城市所属地的央国企在城市更新中占据了重要的地位。

在地产行情火爆的大势下，城市更新无论谁来驱动，都是无可厚非的。起码大家的目的是一样的，都是为了使城市变得更美好。，2021年，住建部发了一则通知《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，也就是63号文。个人认为，这个文有给地产降降温的意思，劲儿有点儿大了，连带着城市更新一起收割了。

当下局面，有哪一个地产商敢启动大规模的城市更新呢？先管好自己的后院再说吧。

国家统计局数据显示，2022年1—6月全国商品房销售额和销售面积分别为6.6万亿元和6.9亿平方米，同比分别下降28.9%和22.2%。

（三）城市更新考虑的几个点

作为一个地道的北方人，个人认为城市更新是在文化传承与创新的角度上考虑城市与市民和谐并存的一种城市改造方式。所以，城市更新应该考虑以下几个因素

1、文化属性

城市是文化的载体，文化是城市基因。每个城市都应该有自己的文化属性以及城市性格，这也是城市的主要特征之一。当一个城市的多重属性不足以满足市民的生活需要时，应该从多个角度对城市进行改造，不能影响城市文化属性的传承与创新。这也是笔者理解的城市更新，而东营的城市文化，更应该在西四路沿线挖掘。

东营村，电视塔，油城宾馆，老机场，油田一中，石油管理局，百货大楼几乎都集中在西四路沿线。每一个地方都有一段传承与往事，他们见证了这个城市的发展。

文化需要深入挖掘，找一点儿60、70、80、90、00、10后们都认可的文化元素，别动不动就戳个磕头机，仅靠一个抽油机代表不了整个东营。

我们怎么改都没事，别改的连爹妈都不认识了，那就扯犊子了。

又或者是，都是一个流水线上出来的美女，那也不行啊。。。。。。

2、经济基础

有了文化，就看能不能改得起了。这里又不得不扯到地产了，咱们瞎聊几句啊，别当真。

一般二线以下城市，土地财政在地方政府的收入中占据了较大比重。前些年，有些城市因为卖地卖得好，有钱，所以城市发展快。近几年，地产行情直线下降，地卖不出去了，领导想发展也没辙。

城市更新也一样，没有优质的土地资源，谁来干啊。地产商看重城市更新无非就是想提前介入土地一级开发，前期帮政府垫资先把地块占下来，然后做城市规划，账算得过来就出钱拍地与拆迁，算不过来就再换一个地方。

所以，一个片区里足够的土地资源，待拆迁户较低的容积率，以及合理的房产价格是决定城市更新的关键因素，三者相互制约。开发面积不够，没关系，原有建筑的容积率低一些也可以；容积率较高，没关系，地块面积大、房价高一些也可以。地产商玩儿城市更新，总得找个玩得下去的理由啊，这个理由就是经济基础。一句话，地块、房价、拆赔比决定了城市更新的经济逻辑，反正，赔本的生意是不干的。

东营为什么城市更新集中在西城，而东城很少呢，大家按照这个逻辑推一下试试。

至于政府嘛，也有一套完整的算法，大体的思路与开发商应该略有共通。借用大师的一段话核心问题是解决钱、地、人的矛盾。就是钱从哪儿来？人往哪儿去？地怎么改造。

3、客群意愿

其实说起客群意愿这事儿，就属于很奇葩的问题了。这里边牵扯的层级太多，每个地方都有每个地方的特色，这不是单纯一个经济利益就能说得清的。

有的拆不动的原因是给的钱太少，那给多少钱合适呢？

有的拆不动的原因是群众之间的矛盾，就是那种我和你杠上了，多少钱都不拆。这个解决不了。

有的拆不动的原因是分配不平衡的问题。

有的拆不动的原因是政策的原因，这个涉及到园区与招商政策了。

还有的就是对这片地的情怀了，我就想生活在这片土地上，你能拿我怎么办？

就是稀奇古怪的一些不知名的理由了。

某子曰过"不患寡而患不均,不患贫而患不安"

反正，你能想到的，你想不到的，都会遇上。

从根本上说，大家都希望能够生活在一个良好的居住环境中。南门紧邻三亚海滩，东边靠近长安公园，西边就是玉龙雪山，后院是王府井步行街，孩子上北大附中。。。。。。所以，从底层逻辑上群众有着对美好生活的共同憧憬。在实际实施中，总会遇上各种各样的磕磕绊绊，不只是在东营，在全国范围内，半拉子工程有的是。

在这里多聊两句，在一个片区里，客群主体是不一样的。

有的是村集体，可能涉及到好几百户，每一户在拆迁与搬迁的过程中都有深层次的问题，鸡毛零碎儿的东西太多了，也是最难做的一项工程。在早期，老家北二环改造的过程中，就有集体暴走的事件儿，一大批的群众上街，拿着种地用的工具，追着开发商满街跑，甚者还造成了流血事件。

有的是商户，本来是外来户，做生意时间久了，就把最初的商铺盘了下来。先不说商铺是不是违规建筑，毕竟那个年代，没有不动产政这个概念，有土地证没规划，有房本没地本的有的是。毕竟人家经营了很多年，也花了大价钱买下来铺子；虽然商铺的各种红本、绿本、蓝本不全，是你说拆就拆的吗？你不是改造，你是要命啊。

有的是厂房，业主苦心经营多年，现在到了不得不变的时候了。好吧，我也配合，我后面还有一大批职工呢，养老、医疗那个不需要花钱。经营好的话可以商量商量，经营不好的话，这个不是改造问题，是社会问题啊。

有的是趁前几年地产行情好的时候，手里有钱，反正盖啥都赚钱。倾其所有好不容易拿了块地（且不论商业还是住宅），谁知道遇上地产行情下行，那只能留着了，地在我手里，我说啥时候开发就开发。

还有的是破产企业，其中的债权债务关系自己都没搞明白，你想改造？看看有没有这个本事了，反正债权人随时能跳出来，还不是一个。。。。。。

这些情况不一而足，所以，搞城市更新，没两把刷子还是别来了。东营做旧改的地产商，没有不掉坑的，对，是全部。

4、政策延续

东辛片区成功地成为了东营区第一个吃螃蟹的片区。历时62天，实现签约、腾空、拆除3个100%，腾空土地1100亩。大片区、圈层式更新，成为东营市城市更新的主格调。东辛片区的改造必将成为东营市城市更新的里程碑，为老旧小区、城中村提供强有力的政策与法规支持。

城市更新的政策与村居改造的政策在一定程度上是相互悖离的。主要的差别有以下几点

第一、改造的主体不一样一个是政府主体，一个是村委主体。

第二、补偿的方式不同城市更新是村民满足基础居住与保障之后再做土地利益分成，要是村委土地资源不足的话政府能够兜底，有收益的话大家分成；这样保证了相对公平，降低了贫富差距。而村改则是村委根据本村的资源进行改造，改不起的基本就别指望了，改的起的会越改越富。

第三、执行的流程不同说的直接一点，一个是政府行为，必须合法合规；一个就是集资建房，谁出钱谁说了算，其中的道理不言而喻。

第四、效率与时间有的村委改了8年了，方案刚批过；政府入手的话，一届政府任期到了估计房子都住上了。

第五、规范性。这个就不必多讲了，正规军和草台班子干出来的事儿能一样吗？

在这种弈当中，大兵团作战虽然会牺牲一部分群体的利益；从城市整体角度以及长久利益上看，政府兜底的行为更具有确定性，毕竟谁也不敢用自己的前途啊。笔者从最近几个政策法规上做了下对比分析，发现，新老政策对比，村委的利益也没有损失多少啊。

有很多开发商不愿意参与城市更新的重要原因之一就是政策的延续性不强，没有明确的政策，再加上一二级联动开发本身就涉及到红线的问题，所以在参与程度上就比较保守了了，尤其是涉及到前端土地整理这个问题。在东营，还没有哪一家企业明确扛起城市更新的大旗，将来，也许会有，值得期待！

5、由谁来做

参与城市更新的一般有这样几个主体，地产开发商，政府，业主（多重身份）。在这些主体之中，发起者应该是业主，因为群众对美好生活的向往，所以发起城市更新倡议；然后，委托政府主持出台各类政策法规，业主积极配合，引入开发企业进行片区综合更新。

在实际的实施过程中呢，往往是政府牵头，企业配合，业主执行。，地产火热的前提下也有企业牵头做的。无论是政府、还是企业，考虑的无非就是土地的升值，毕竟，谁也不愿意干赔本的买卖，尤其是企业。

在很多城市中，城市更新更是三方弈的过程。是政府、企业、业主三方利益的动态平衡。

企业代表的是企业的利益，企业要通过项目的建设实现企业的品牌与收益；政府要通过片区的更新实现城市价值提升以及城市功能完善；而业主呢，则是通过改造融入这个城市，获取更多的社会保障以及实现城市归属。

那么，在这个链条上，大家的权利与责任如何匹配，利益如何分配，需要根据各方的不同情况制定相关的政策法规。

更细一点讲，从开发流程上讲，土地从一级整理到二级开发以及后期产业运营等又涉及到土地开发阶段、项目开发阶段、后期管理运营三大环节等一系列问题。我们就不展开叙述了，等到片区综合开发的时候，好好聊聊。

，这个事情不是一个企业能够做到的，在业内能把以上问题都搞定的企业也有，那是属于凤毛麟角。该企业兴起于燕赵大地，永定河畔，目前后院着火了。。。。。

有些事儿只当教练不够，只当运动员也不够，只当裁判也不够，需要下场实际练练。

（四）路径与期待

北方的城市更新政府的主导性较强，央国企主导的相对较多，属于一二级联动的变形，部分地区加入了市场的辅助。在法律法规上，政策体系相对较为缺乏；主要的城市更新政策集中在北京，周边的几个省会城市从东部沿海依次向西部内陆热度递减。结合个人经历，我认为城市更新应该是按照政策开路，央企投资，政府保障，产业盘活，企业参与这样几个步骤，走片区综合开发路径。

好在，我们大东营走在了前列。

8月份，东政发〔2022〕9号文《东营市人民政府关于印发东营市中心城区国有土地资产管理办法的通知》，给村居改造画上了句点，也给城市更新给出了指导方向。

2022年是东营城市更新的起点年，也希望这个城市能够给我们带来更多惊喜。

新的东营，新的油城，我们拭目以待。

下一篇，我们聊片区开发了。。。。。。

希望大家继续支持