作者子非鱼

01 | 扑朔迷离的西安楼市

最近有不少人问我，全国房价都在跌，西安为何一枝独秀？

从国家统计局披露的数据来看，西安确实有点飘了。今年前8个月，没有下跌过一次，1至8月，新房累计上涨了2.1%。

二手房价格在下跌，环比下跌0.5%，同比下跌1.5%。

由此来看，似乎西安的新房还是很火热，只有二手房价格在跌而已。

但机构披露的数据却显示，当下的西安呈现供求双降的市场信心不足状态。

今年前8月，西安商品住宅成交面积为543.3万平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套数为40096套，同比下降18.4%。其中，8月份西安商品住宅成交面积为87.13万平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套数为6509套，同比下降13.44%。

虽然较其他中心城市，西安的成交量跌幅不算多，但整体也是在下滑的，为何新房的均价还能坚挺？

更加奇怪的是，在媒体的报道中，西安的打折盘也不算少。万科、远洋、龙湖8月份在西安大搞促销。

万科·东望特价房源10套，总价最高优惠11万。龙湖星河·学樘府推出了10套特价房源。三迪·灞河壹號推出6套特价房，其中一套房源原总价260.7万，特价房一口价总价213.8万，优惠总金额约47万元。远洋·未央华府18套房源一口价优惠，普遍总价优惠了30多万，最高在40万左右。

优惠力度最大的是沣西某央企楼盘，前50名客户，每平直减4000元，单价14371元/㎡起，约102-192㎡户型。

02 | 上涨与下跌，哪个才是真实的西安

既然如此，那么上涨与下跌，哪个才是真实的西安楼市？

从我的所见所闻和西安朋友反馈的情况来看，下跌才是西安楼市真实的面貌。

一方面，如果持续上涨，那西安又何必在上半年多次发布措施，托底楼市？既然出手托底，肯定是需要拯救。

今年西安有两次托底操作。

第一次发生在5月28日，发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，主要措施如下

第二波操作发生在8月19日，发布了《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》，鼓励手中有多套房的人，在留下自住房后，将多余的房子纳入政府的保障性租赁住房。由此，还可以获得在限购区内多购买一套住房的权限。

简单来说就是“以租换购”，两次操作都是在释放购房需求。

另一方面，西安目前核心区如新城区、碑林区、雁塔区的房子价格比较坚挺，核心区购买力强一些，再加上核心区的供应量不大，所以没有什么库存压力，价格有坚挺的基础。

但和大多数中心城市一样，西安的外围区多数都在下跌。上面提到的万科、龙湖、远洋等房企的打折盘，也基本都在外围区。

，从二手房角度来看，很多业主都在降价离场。

贝壳披露的数据显示，西安8月份二手房挂牌价环比下跌0.8%，同比下跌5%。

从另一个角度，更加可以看到西安老业主们，尤其是此前的炒房客们，降价离场的决心有多强烈。

早在3月份西安的二手房挂牌量就冲破10万套了，9月初突破了11万套，目前诸葛找房数据显示，已达到117239套，即将突破12万套。

相比之下，西安的二手房挂牌量激增还不算快，重庆、武汉增加最快，青岛、苏州、成都、杭州、广州、佛山增加都在1万套至几万套。

这意味着，越来越多的炒房客扛不住，选择挂牌离场，落袋为安。

03 | 西安的下跌空间不会太大

整体来看，西安虽然也在调整当中，但西安的下跌空间不会太大。理由有三

第一，西安目前的均价相比于东部城市，不算太高。

中国房价行情网数据显示，西安目前均价为1.71万元/平方米，和东部的杭州、南京、苏州、宁波等城市没法比，比中部的武汉与西部的成都也都要低。

第二，库存量不多，去化周期不长。

其实西安整体的库存压力也不算太大。克而瑞披露的数据显示，西安目前商品房库存864万平方米，去化周期10.6个月。

是为数不多的去化周期在12个月安全线以内的中心城市。

从这个角度来看，西安本身的下跌压力也不算太大。下跌空间还有，但不会太大。

第三，西安的人口增量一直不错。

七普数据显示，西安过去十年常住人口增加了448.5万人，增量位居全国第四，仅次于深圳、广州、成都。平均每年增加近45万人。

在去年中心城市人口增量整体换挡降速的背景下，西安照样增加了20.3万人，增量位居全国第四。

房地产市场有句话，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

以此来看，中期的供应和长期的人口，西安都占优势，只有短期的金融在全国整体大环境背景下，促成了西安楼市的下行。

换句话说，短期因素导致西安楼市下行，中期和长期因素决定了西安的下跌空间不会太大。