滞销品(2021年起“3类房”还是别买了，或成“滞

最近，一位朋友向笔者吐槽自己的买房经历，4年前他购置了2套房子，总价格300万元，本想着按照年增幅5%计算，每年可净收15万元，4年下来累计可超值60万元。在几个月之前挂牌出售的时候却发现，网上的房价上涨信息都不真实，自己的房子不但没有涨价，中介反而告诉自己，房子挂牌300万元根本卖不掉，二手房正处于阴跌时期。

高楼美景

表面上看，整体市场房价依然在微涨，只要房子无法按照当时的市场价值变现的话，那这套房子就属于不真实资产，无法流动的资产不能称之为资产，房子一旦无法变现，那么就形同空中楼阁。

在房子有价无市、房源供大于求的情况下，久而久之房子自然要贬值出售。

过去的10多年里，伴随着房价快速上涨，任何房子都不担心卖不出去，新房开盘售罄、万人抢房的大戏一场接着一场出演，不少人依靠这个机会实现了财富跃迁，经过3年多的深入调控之后，房地产不仅买房需求减少，而且买房成本在持续增加，二手房的成交周期开始逐渐拉长。

今后的房价将如何？市场上分为2种看法，以马云、曹德旺为首的“看空派”始终对楼市持看跌态度，马云认为8年之后房价会像葱一样便宜，曹德旺认为房地产就是一堆水泥砖头，根本不值钱，花那么多钱去买房子，实在得不偿失，还不如租房更实在。

了，也有很多人对房价看涨，例如中国房改之父孟晓苏则认为，现阶段没有出现房价下跌的因素和可能性，反而房价上涨的可能性和动力依然存在，特别是城市化将持续带动房价上涨，要敢于承认这个真相。

不管在房价下跌期，还是房价上涨期，买房人的心里总是犹豫的，因为房子也是一件商品，商品的质量有好有坏，房价上涨期容易销售，在房价平稳或者下跌期，优质房子尚且不易转手，更何况是品质差的房子。2021年起“3类房子”还是别买了，内行或成“滞销品”，内行撤离。

第一类没有好学校、没有好物业的老小区。

房龄一旦超过20年，在办理银行按揭贷款时，会受到重重阻碍，还有不少银行直接规定，房龄达到20年的房子，不再办理按揭抵押贷款项目。这其实是一个标杆尺，银行都对房龄达到20年的房子另眼相看，更何况市场上的买房人呢。

了，并不是说年代久的房子都不建议买，在很多城市里，房子越老旧，一般都位于优质学区地段，周边配套齐全，生活氛围浓厚，这样的房子不仅不滞销，而且是楼市的常青树和快消品，房价每年能增长1000元-3000元左右，买到这样的房子都有一定的盈利空间。

在老房子中，房龄大、小区差、没有学区的房子，内行就不建议再买了，这可是实打实的滞销物品。如果没有学区，有个好的物业也还可以，如果这几点都不沾边，那最好不要碰，可能5-10年之后贬值20%-50%都有可能，内行开始撤离甩卖了。

第二类产权存在争议的安置房

拆迁安置房虽然也能购买居住，但这样的房子多数会出现问题，很多房子产权存在不完整的情况。拆迁安置房与商品房住宅的土地性质不同，拆迁安置房的土地属于划拨地，土地没有缴纳土地出让金等费用，商品房住宅用地通过招拍挂流程公开出让，缴纳了土地出让金，所以只有商品房才可以办理完整产权（包括房屋产权和土地使用证），而安置房则最多只能办理一个房产证，土地使用证无法办理。

某住宅小区的建设

这样一来，就会出现一个问题，拆迁安置房由于产权不完整，导致交易无效，还有的城市规定安置房在5年之内不允许上市交易、不能办理房产证。所以不少人以为安置房与商品房无差别，误打误撞购买，最终发现交易无效，赔了夫人又折兵。

第三类写字楼、商铺、公寓。

写字楼，商铺、公寓比起商品房，有着很明显的弊端，例如水电费很贵、物业费单价过高、小区的容积率超高、交易过户费用3%以上，这都直接导致这样的房产在商品房买卖市场交易空间被大大压缩。

近些年来，写字楼的出租率不断下降，租金也难以上涨，时间久了之后利润自然下降，所以写字楼着实难以转手。过去有“一铺养三代”的说法，现在随着电商网络的兴起和超大型超市的遍地开花，小商铺经营范围和客源被大大压缩，很多人买商铺仅仅是为了给父母找个乐子，赚不赚钱无所谓，作为刚需买房人，不建议拿手中仅有的资金触碰商铺。公寓也是同样的道理，住起来不舒服而且成本居高不下。

今明两年准备买房的人留意刚需仍然可以，上述的3类房子或成“滞销品”，不建议去购买，未来5-10年，贬值或是常态事情，内行悄悄撤离。

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