临安影视城(商业综合体群雄逐鹿)

随着消费升级，消费体验成为第一诉求。早年的单体超市、购物中心，已不能满足人们日益增长的消费体验需求，渐渐退出商贸舞台。随之而来的各色商业综合体，成为商业主导者，并呈现群雄逐鹿的格局。

金街时代与H86组合成社区综合体

我区首个商业综合体万华广场，还能独领风骚多久。

钱王财富中心开业后，消费者络绎不绝。

商战硝烟从影院开始

无影院不成综合体，电影院已经成为综合体导流的重要手段之一。按电影院分布的一般规律，以每家影院6块屏幕计，3到5万常驻人口支撑1家电影院在合理范围。以锦城、锦北、青山湖3街道20多万常驻人口计，已建7家影院达到饱和了。，无论是临安第一家综合体万华广场，还是苕溪时代广场、春天华府生活广场等社区商业综合体，以及即将开业的宝龙城市广场（锦北店），开设一家影院成为标配，竞争不可谓不激烈。

“我们暂时不打算在临安增开影院了。”原临安影视城总经理王林寿，开出了青山湖科技城第一家影院，随后与人共同投资在安徽合肥开了一家影院。即使是旧城改造拆除临安影视城后，王林寿也不打算在临安新开影院。

据2010年第六次全国人口普查，临安区常驻人口是56.7万，比上一次普查增加5.2万人。根据杭州市统计局最新统计，截至2018年年底，临安常驻人口59.3万，8年增加2.6万人，平均年增速低于前一个普查周期。换言之，常驻人口增加乏力的前提下，市场蛋糕并没有做大，分蛋糕的人越来越多。如何吸引更多观众？电影院使出浑身解数。

28日上午，猫眼“电影演出赛事”小程序显示，这一天临安8家影院放映《速度与激情特别行动》140场、《哪吒之魔童降世》68场、《烈火英雄》23场。面临这3部热映大片的市场旺销，星空国际影城仍抽出时间连续多日排文艺片《骡子》，其中既有影院负责人个人情怀的反映，也不能不说是一种吸引观众和客户群的考量。

“这是我们影院差异化经营的一种尝试，也是为了提升临安整个观影文化的考虑，文艺片还是有市场需求的，大家都不做，观影文化都难提升，最终影院可持续经营也受到影响。”星空国际影城负责人章磊说，这几年一直在做差异化经营，得到了影迷认可。

差异化经营的不仅有星空国际。8月16日上映的国产片《送我上青云》，因票房不理想，大部分影院很快就停止排片，而今年5月1日开业、位于金街时代广场的横店电影城却一直排片，且有夜晚黄金时间场。

钱王财富中心三楼德纳影城，开业第一个月内连续开展3次公益活动，包括与消防部门合作的《烈火英雄》首映式。营销迅速打开了局面，加上硬件设备和地理上的双重便利，德纳成为城区影院的后起之秀。据影院负责人张明哲介绍，仅一号厅的杜比全景声设备投资就超过400万元。

电影院热起来，只是钱王财富中心经营负责人黄知青烧的第一把火。这家7月份开业的综合体，每天水电费支付逾3万。“我希望所有商家尽快开起来，否则经营成本压力太大。”黄知青说，电影院的确是综合体吸引客群的一个重要抓手，但远不是唯一。自从2009年拍得锁厂地块，从拆迁到建设一手抓的他，前后耗了10年。“为了建好这家综合体，我头发都忙白了。”黄知青说，建综合体的初衷是为圆一个梦。

社区型综合体的较量

黄知青年轻时到广州做生意，被广州百货大楼的气派征服。后来他结识当地的一些商人，带他们回临参观。黄知青指着当时临安县城标志性建筑、高9层的锁厂办公楼说将来我要在这里盖一座广州百货大楼那样的楼，还要量身定做一家本地最好的电影院。

为圆这个梦，黄知青使出浑身解数，筹钱拍得锁厂地块。完成拆迁安置后，他亲自参与综合体建筑设计，清楚记得每一根钢筋的位置和型号，并把电影院当作特别重要的一环，在设计中加以考虑。这让后期德纳国际影城在装修上省了不少心力。建设过程中，黄知青有一次现场督工，发现少用了一根钢筋。施工方负责人也是业内资深人士，他不相信，和黄知青打，并拿来图纸仔细对照，结果输掉了。

钱王财富中心的30来家开业店家中，不乏菲菲羊、菲兹、巴邑火锅等入驻临安的品牌店，吸附人流拉动了德纳国际影城的业绩。德纳7月全月票房不到60万，8月前半月票房超过7月份。8月26日票房统计显示，当天全临安8家电影院合计11.9万元，德纳以2.7万领先，超过一直以来雄踞榜首的比高。影院的好业绩又拉动了综合体内吃购娱的消费。

“等到永辉超市国庆开张，我们的形势会更加有利。”黄知青表示，有了影院和超市两大主营店，钱王财富中心的前景可期。，他也知道消费者喜新厌旧，管理上要根据客户来调整招商方向，不断丰富业态。

面对钱王财富中心的开张，相距不到400米的H86和金街时代广场“如临大敌”。H86的前身是杭州联华购物广场，开业至今15周年，是临安历史最长的大型商超。前年转换场地后，投资7000万的H86销售并未取得预期业绩，老店招商请来了新团队，打造成金街时代广场，今年5月1日正式开张。

H86的定位还是商超，16000方的超市加服饰零售和部分黄金首饰，金街时代定位邻里中心。招商和运营负责人毛旭东有多年从业经验，对定位有非常精准的认知“就是为周边居民提供吃喝玩乐购的便利。”和H86相区别，金街时代广场以餐饮、儿童娱乐、电影院和演艺为主。目前除四楼演艺吧还未开业，其他业态已全部开张。

一街之隔的H86和金街时代，加起来营业面积超3万方，正好是一个社区综合体的规模。经营面积和地理位置，它都和钱王财富中心势均力敌。400米不到的两家综合体，硝烟早已开始弥漫。H86国庆将迎来15周年庆，店长李小晶笑言“离得这么近，很多客户群是交叉的，业态上也类似，竞争激烈，我们做好了‘打仗’的准备。”

“竞争的结果要服务于让利消费者，商家的核心竞争力看服务。”黄知青表示，竞争只要是良性的，一定会增加互动，推动临安商圈提高层级，拉动临安综合体经营的不断发展。

永辉超市入住钱王财富中心，让业界颇感意外。生鲜蔬菜是永辉的一大卖点，临安城区最早的大菜场就在广场路斜对面。作为杭州联华的直营品牌店，H86近年来在拓展品类上下了大功夫，尤其是生鲜蔬菜。，借助于总部“鲸选”这个网上平台，H86还大力拓展了线上销售，并逐步缩小线下零售，增加线上销售的仓储空间，满足年轻人需求。有了总部的强力后盾，多措并举，知己知彼的李小晶不害怕“打仗”。

同样属于社区综合体规模、隶属国兴集团的苕溪时代广场，因偏居城市西北角，面积和投资相对更小，加上有国资的靠山，经营压力没有前述两家那么大。最早这家商场定位是高档蔬菜生鲜超市，2015年打算开业前，调整为社区综合体。

开业前临危受命的陈红，担任商场运营总监。随着西墅绿洲和优优锦城等周边无商业配套小区的入住率提升，商场客户群吸附能力也增强，经营收入每年递增。陈红认为，今后城区西部一定会出现体量更大的商业综合体，目前好不代表永远好，竞争一直存在。有鉴于此，苕溪时代广场的业态调整从未停止。早几年一度火爆的奥兰德因经营不善，已撤离。其他部分经营不善的商家也会被劝退。

“这既是综合维护运营的必然之举，也是对商家负责，其实真正好的品牌商家，不用你劝退，几个月业绩不好就会撤离。”陈红认为，社区综合体的业态不在于大而全，而在于接地气。公园城商铺限制餐饮，这使得苕溪时代广场的餐饮一直做得不错，春天里、弄堂里等店家，生意一直红火。

赢家通吃还是诸侯争霸

按照业内对综合体的界定，3万方是社区综合体，5万方面积即是综合体。照此标准，临安目前已开业综合体中，只有万华广场符合。杭州临安万华经营管理有限公司常务副总刘嘉，从业30年，自万华广场建设时开始负责该项目，到去年，将万华的投资全部收回，也培养了我区一批商圈从业精英，陈红就曾是他的下属。

2011年10月18日万华广场开业的火爆场景，刘嘉记忆犹新。“於潜和昌化的人都赶过来，周末全家在万华可以呆上一整天，比高、沃尔玛都是入住临安的品牌店。”刘嘉说，万华就是当年的西溪印象城。由于是从旧厂区改造而来，这决定了它作为综合体的先天不足，比如没有地下停车位。但万华过去8年不断追加投资，扩建了商场，增设了400个车位的户外停车场，又租用了100多个车位。商场动线也不断改进，以便于市民购物和商家营运。

离开万华多年的陈红表示，万华改变了临安街店购物的老习惯，也推动了临安商圈认识到进入综合体消费将是一个大趋势。再加上网购和杭州城西大型商业综合体的冲击，我区沿街商铺从那时起慢慢变得冷清。

今年国庆节，体量更大的商业综合体宝龙城市广场（锦北店）将开业，6万方的商业总面积刷新临安综合体纪录，也将填补锦北区块商业综合体的空白。目前该商场一期招商已全部完成，永辉超市、大地影城、优衣库、炉鱼等品牌店都将入驻。700个停车位、绝佳的地理位置、品牌地产商的运营经验，都将是宝龙城市广场的重要筹码。

相比大型商业综合体，金街时代广场的掌舵者毛旭东更倾向于管理邻里中心和社区综合体，“目前各级政府对小镇之类的社区商业支持力度很大，体量大和体量小相结合，才是一个城市对商圈科学规划发展的题中应有之义。”

管理苕溪时代广场4年的陈红，曾有多年商圈管理从业经验，到万华之前，见证了“银杏”和衣之家在同一幢楼里前后脚的迅速兴衰。“商场的选址固然重要，但据我的经验，招商和运营团队必须一体，否则招商过分追求第一期回报率，就会忽略后期运营，而一个商场无论体量大小，没有长期规划是灾难性的。”陈红以西溪印象城为例，认为运营商也要和商家取得共识，否则很容易为了开业而忽视商家本身的诉求，最终损害的是消费者、商家、运营商多方利益。

杭州有多家印象城，西溪却一枝独秀。这得益它从规划初就对未来客户群有着极具眼光的判断。五常西溪印象城这个地块，当初连许多业内人士都不看好，既无大体量居住群附着，也不在杭州主城区，建设体量仅一期就达20万方。从开张起，它的客户群辐射了杭州城西、余杭南部和临安区块。

也许是看到了潜在的商机，我区规划中的滨湖综合体和青山湖宝龙广场，体量分别达到30万方（部分是写字楼）和20万方。一旦开业，会产生强大的虹吸效应，对现有综合体是严峻考验。我区商业综合体发展，究竟是赢家通吃，还是诸侯争霸？这一切有待于时间检验。

采访札记

兴商业靠人气 聚人气靠产业

综合体是城市商业升级的标志，临安主城区已有中小型商业综合体5个，基本达到饱和状态。国庆节，宝龙广场锦北店将隆重登场，年底大型综合体青山湖宝龙广场将开业，极有可能对现有商业综合体形成围剿。如果算上未来的地铁商圈和滨湖城市综合体，那么商业综合体将是一片红海。

商业综合体的支撑是消费人群。人口集聚的通行路径，一是依靠转移农村人口至城镇，提升商品房有效入住率，二是增加就业，吸引外来人口。前阵子春天学府开盘，门庭若市，停满大量外地牌照的车。地产商心花怒放，而从人口集聚效果看，却未必是好现象。

在临安“三化”中，“产业现代化”是关键。产业兴，人流增，商业才有源头活水。当前，商业综合体百花齐放既是市场对临安城市价值的认可，也是完善城市功能必要举措。但要维持商业的长久繁荣，必须有更多现代化产业蓬勃发展的支撑，否则浪潮退却，就会看到谁在裸泳。

大中型商业综合体发展是推进我区商业供给侧改革的应势之举，尤其两大宝龙广场、滨湖城市综合体等大块头将切实提升城市商业能级。基于此，区商务局每周都会到宝龙城市广场对接，协调开业前各项审批事宜。广大市民对它们的期待，也绝不仅仅是“商住配套”，而是临安城区的标志性商业中心。