熊猫贝贝专栏内容地产话题第二百四十期（NO.240）

专栏内容提要

关于不同属性的城市板块的房产价值深度研究（第一期）-如何正确的认知睡城的房价？

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

本文系笔者新开针对不同类型城市的房产价值深度研析专题相关内容的第一篇。

计划通过对不同类型城市的深度解读和研究分析，以期能够帮助更多的读者朋友，能够对自己所在城市的房价，有更多理性深度和客观科学的正确认知。

（睡城1、卫星城2、普通县级及以下级别的城市3，独立特色城市4，经济特色城市5，省会城市6，新一线代表城市7，一线城市8）

总共八种类型的城市，会在后续的系列文章中，一一进行房产价值研究和深度分析。

今天这篇文章，就和各位读者朋友好好聊一聊该如何正确认知“睡城”定义下的城市，房产价值和房价表现？

一、什么是“睡城”？有哪些城市属于“睡城”？

要说的“睡城”，有一个很重要的基础定义，那就是从行政规划和归属权上，和其紧密依靠的核心城市和中心城市，是完全独立和分隔的。

根据百科定义的睡城，其中在行政范围内的，应该定义为“睡区”，例如北京的房山区。

“睡城”（Commuter towns or Domitory towns），也称为“卧城”，主要指大城市周边的大型社区或居民点，这些人口相对集中的区域，由于缺乏成熟如衣食住行、商业休闲、教育娱乐等区域功能的城市配套，人口虽大量入住，但也就是局限于晚上回家睡觉，白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。在中国，最典型的“睡城”包括北京的房山、天通苑、回龙观、廊坊的北三县（三河（含燕郊镇）、大厂、香河）等地区。

这是最主要的“睡城”定义因为大量人口汇聚和集中的核心城市和中心城市居住需求和空间资源出现了“挤兑”效应，为了满足居住这一基本生活需求而兴起的紧邻城市或郊区。

既然被定义为“城”，那相对其所紧邻的城市和地区，至少在行政归属上是独立的。

按照这个定义，以四大一线城市为例

上海相对于浙江省嘉兴市嘉善县。

还有江苏省昆山市昆山有3个镇和上海相接壤,都是最近的。 这3个镇是: 花桥镇(与上海嘉定区相连) 千灯镇(与上海奉贤区相连) 淀山湖镇(与上海奉贤区相连)

北京相对于河北省三河市西市区燕郊镇。

还有大名鼎鼎的北三县包括廊坊市的三河市、大厂回族自治县以及香河县。

深圳相对于惠州市惠阳区淡水镇，大亚湾区

至于广州……因为有大量的城中村和充足的存量住房，目前睡城效应并不是很突出。

至此，就可以归纳得出关于“睡城”的几个重要定义

1、“睡城”一词，并无褒贬含义，而是在中国城镇化发展过程中的一种必然城市发展规律产物而已，请不要对这个词有地域黑和偏见。

2、“睡城”从行政归属和地域分界上，和所紧贴的中心城市各自独立。

3、能达到“睡城”标准和特征的城市，至少在交通、区位和通勤上，具备可见的优势和便利条件。

4、中国只有北上深三个城市周围，有明显的睡城特征城市，睡城在中国只属于极少几个城市的特征。

小结“睡城”顾名思义，就是主要城市功能是服务于睡眠居住需求的城市，紧贴中国经济最发达，人口吸引力和聚集程度最高的一线城市的其他城市，是核心城市居住空间出现严重供需差异后，承接中心城市城郊“睡区”功能的跨地域城市。

所谓睡城，就是除了睡觉在这里，其他一切社会活动都发生在市中心。

二、归属于“睡城”的城市，有什么特征？

问各位朋友一个问题，大家知道“睡城”一词，最早是在那个城市诞生，并且被广泛认知和传播的呢？

有过北漂（外地赴北京就业工作经营的）经验的人都知道，这个词，最早是从北京开始出现，并且成为一个具有高度认知的全新名词。

北京是中国的首都，政治文化中心，不仅在中国所有城市中具有不可替代的中心地位，也为无数的外来群体提供了更多的就业机会和更高的收入待遇。

城市之间的差距，伴随着经济发展和社会进步，会产生难以想象的差距，再结合中国的大城市核心发展战略，以北京，上海，深圳为代表的一线大城市，在飞速发展的，不可避免的出现了城市空间和配套资源和源源不断吸引来的外来人口生存需求，产生了严重的供需差异。

随着中国多元城市核心战略的实施，这种现象在很多新一线和省会城市也开始出现端倪生活区域和核心商务经营区域的距离和区域，开始泾渭分明，距离感增强。

这就是“睡区，睡城”的核心产因人口需求挤压下的必然产物，以满足居住需求为出发点的郊区，郊县，郊城，住宅房产就像雨后春笋一般的拔地而起，逐渐形成规模。

那“睡城”，都有哪些特征？

第一、睡城的行政级别一定不会高于县级标准。

睡城都是县城，这个规律或许很多人不能理解，其实从城市规划发展上来看，再正常不过。

除了广州是广东省的省会，其他几个一线城市，要么是特区，要么是直辖市，要么是首都，除了北京是被河北包围，可以说上海深圳这两个城市，和相邻或所处的省级城市的省会对照来看，都有一定的相对距离。

而省会，往往是省份城市中，最发达最繁华的城市，这种中心效应自古都没有发生过改变，离省会越远，越偏僻落后，行政级别越低，是必然规律。

如果不是紧贴着一线城市，其实睡城原本就是本省内下辖市中，偏远落后的地区的乡镇。

没有相邻城市的一飞冲天，急速发展，睡城这项殊荣和带来的实实在在的带动效应，可能还不一定能让这样的乡镇小城市获得。

第二、睡城和紧邻城市存在现实上的地域差异。

这个主要体现在户口，户籍，教育，医疗，社保等等的地域性社会服务档次上面。

还有城市之间的经济差异和行政管理，也存在着难以逾越的鸿沟。

工资水平低、配套设施不健全、只有社区没有城区，是最现实的差异对比。

第三、睡城具有现实意义的区位优势、交通便利和通勤可能。

既然是睡城，那必然具有可达性这个核心特征，以北京市平均通勤路程为11.1公里为例，以城区正常不堵车的限制速度50公里每小时的要求，再加上交通设施的运作规律，大概在通勤时间2.5个小时左右，也就是折中平均计算，物理直线距离不大于50公里的范围内，才有资格符合“睡城”的标准。（这里不用纠结，第一个是北京太大，去过都知道，第二个就是北京的交通，首都特有的首堵，体验过的也知道。）而燕郊，距离北京绝对中心，天安门广场，就是40公里。

同样以标志性建筑惠州大亚湾核电站到深圳各个地点的情况，也是一样

核电站至各区政府所在地直线距离

坪山新区23.46km

盐田区30.57km

龙岗区32.14km

福田区52.23km

光明新区66.31km

南山区66.95km

宝安区71.09km

简单来说，就是睡城到目标工作经营地点的车程，在不堵车的情况下，能够控制在2小时以内。

第四、睡城的房价受到紧邻城市的溢出效应明显。

最具有代表性的，恐怕就是北京旁边的燕郊镇了，河北一个地级市下面最偏僻的小县城，就因为紧贴北京，房价最高的时候甚至超过省会石家庄的三倍之多。

2019年石家庄房价均价15000元/㎡。

2019年燕郊镇房价均价是19770元/㎡。

典型的房价倒挂现象，省会城市房价不如一个省内县城房价，这种现象，也只有在有“睡城”定义的城市中，才会出现。

三、“睡城”的房产投机者的冒险乐园

正是因为紧贴核心城市，承接了人口溢出，满足了外来人口的居住需求，让中国几大核心城市周边的睡城，具备了资本炒作的空间和想象力。

有需求的地方，从来不会缺乏资本炒作和概念营销。

这就让睡城最核心的价值资产，被推上了风口浪尖。

对于睡城来说，光有现实人口外溢的居住需求，是完全支撑不起来一个边缘化，落后，缺乏前景的小型乡镇，城乡结合部，甚至是农村落后大背景的地区，实现价值提升和资产增值的需求的。

甚至连使用价值，也是非常薄弱的，大家可以从一个“睡”字就能看出来，这样的城市，核心价值就只有一个睡眠修整的意义，连日常的衣食行的价值，都要紧紧依附在这个住字上面，而且这个住的价值，只有正常住宅的三分之一平均睡城的房子，被使用的时间只有正常住宅的二分之一不到，能源消耗和亮灯时间也远远低于正常住宅标准。

仅凭“紧邻一线，区位价值”一项，就让无数的资本为之疯狂和追捧。

为了实现炒作睡城房产牟利，各种由资本炮制和引导的荒谬理论，长年来被反复重复。

所以，在睡城这样的城市，谈不上投资，都是投机和风口炒作。

最具有代表性的炒作模式，有两种

第一是大城市“扩容”和“并区”，睡城一定会水涨船高。

第二就是政策辐射红利，什么规划啊，发展，能套上去的都套上去，套不上去就凭空捏造一个也要有。

先不说过度营销和夸张欺骗的表象，光从这种完全忽略城市发展本质和缺乏政治逻辑基础的行为上，就具有典型投机炒作的色彩。

谎言千遍，方成真理，这个说法在睡城这样的城市根本不可能行得通。

是城市扩容，稍微对中国城市发展历程有点研究的人都知道，从新中国到今天，只有5座城市成功扩容，分别是长春，合肥，济南，西安和成都。

哪一个不是经历漫长周期，克服重重苦难，流程繁杂？

是什么政策，规划的利好，只用一个真相，就能打破这种笑话

一流的公办学校，高质量的就业机会，灯红酒绿的丰富生活，肯定不会出现在睡城。在城市资源的分配上，睡城居民仍然是村民，而不是市民。

不管是开发商，还是投机炒房群体和资本的代表，想在核心价值上取代政府，代言政府，甚至是编织梦想，都是典型的”开发商办社会“的错误思维。

用个简单的比喻，就是游戏里面GM和玩家的关系，再牛的玩家（氪金大神或是肝帝），在GM面前，也就动动指头，不管这个玩家多么厉害，灰飞烟灭一瞬间。

这么说毫不夸张。这个比喻也非常巧妙，大家可以细细咀嚼一下。

小兵张嘎那句经典台词咋说的？别看今天闹得欢 就怕以后拉清单。

，睡城落后的经济现状和城市配套，如果没有投机群体的资本炒作，也难以得到现实的发展支持，过去虚浮的价值包装和概念炒作，在睡城这样的城市中，的的确确是有过度炒作的嫌疑了。

所以大家可以从下面这张环京房价变化图看出来

睡城的房价，和阶段性的炒作资产有着高度重合的特性，呈现出剧烈波动的变化规律。

越靠近北京，波动越大。

不吹不黑的说，这种坐过山车一样的资产价值变化（价格波动），和股市期货这样投机资产是多么的类似！既然有涨有跌，而且还有一些外在炒作的手段挺有效果，最重要的是，这个市场不缺真正的刚需，那睡城的楼市，就成了投机资本的乐园。

如果说核心城市的房产是皇冠明珠，高不可攀，那睡城的房产就是投机者乐园中的筹码。

毕竟人往高处走，那些为睡城编织的美梦遥遥不可及的情况持续的越久，投机的风险就越大。

（投机群体忽略了什么才是一个城市房产的核心价值支撑，究竟是什么？笔者会放到后面的文章，卫星城和独立城市的篇章中进行阐述和论证。）

四、“睡城”房产的价值解读和理性认知。

既然睡城的房产都被当做投机利的资产标的物了，那就必然难以体现房产的真实价值和对应的表现，也就是说，睡城的房价，是不健康和炒作过度的。

人口汇聚的趋势和需求的挤压又事实存在并将长期持续，那么应该如何理性科学的来认知和解读睡城的房产价值呢？

主要有以下三点

第一、是购置观念上的改变。

睡城的核心价值是什么？

只有一个，那就是满足在高收入，高收益，以及更多机遇和可能的核心城市的居住需求。

什么扩容，规划便利，都是外因，都是不切实际的价值包装，对于睡城来说，只有一个核心价值指标，那就是通勤距离。

所以，对于睡城的房产来说，自用居住和通勤便利的价值，要远远高于核心城市房产的资产保值增值价值，简单一点，就是一个临时住所。

从购置观念上，就要像租房子一样考虑，以自己使用舒适，转让需求旺盛为第一要素。

至于保值增值的观念，想都不要去想，徒增烦恼。

第二、是使用价值的评估

有过大城市工作经历的人，对于通勤成本应该有非常直观的认知和理解。

那绝对是一笔不可忽视的收入支出。

所以，结合睡城的房产价值判断，如果把睡城的房产总价，做一个价值对等转换，可以得出以下结果

1、在自己工作或者经营的地点附近，可以用步行或者便捷的非机动城市交通（自行车，电动车）就能轻松到达，并且保障基本生活条件的住所，租赁价格，我们设定为A元/年。

2、睡城房产的价格，我们设定为B

3、通勤成本以北京为例，就按照燕郊40公里为标准，一天来回一趟，这个成本为C元/年（汽车也可以，总价 油费 过路费）

按照一个人25岁参加工作，30岁买房，60岁退休，那就是这套房子的使用周期按30年算

要评判房产真实使用价值，那就看看30A和B 30C这两个数值之间的关系了。

如果前者大于后者，明显合适购买，如果两个相同，买房租房一个意思，如果后者大于前者，这个帐，谁都会算。

或许有人会问，为什么不考虑房价上涨带来的收益？

说句实话，还真的没有那个意义，睡城的房价，纯粹是用概念和一些似是而非的理念去虚托着的。

特别在深圳，北京这两个城市的睡城中，聚集了大量的炒房客。

一个市场中如果炒房客多了，那这样市场中的商品价格是非常脆弱和充满泡沫的。

所以用“生活成本”和“使用真实价值”来进行对比，所有的谎言，将无所遁迹。

这也是笔者一直以来的行文态度价格回归价值，真实价值推导合理价格。

第三、是真实城市的潜力预判。

一点，是抛开睡城身份和背景，独立的去评判这个城市是否在未来有除了“睡城”以外的价值增长点和机遇发展空间。

简单说，就是在没有和核心城市区位优势下，这个城市有没有可能发展的起来？

说句实话，中国能做睡城的城市，其实本质上和偏僻落后，缺乏资金规划发展的县镇，是一样的。

用个比喻来说，就是背上承载着佛像的驴，走过街市人群，众人膜拜磕头，会让这个驴子觉得自己也很了不起，佛像拿掉以后呢？还不是被蒙眼拉磨？

这只是一个比喻，现实其实就是这样的没有大城市的距离价值，其实自身非常落后。

燕郊去除光芒以后，其实和河北其他同等级的县级城市下面的镇区，本质是一样的，相较于燕郊20000的房价，那些同等级的镇区房价是多少？大概也就4000-5000。

这就是典型被需求推高的房价。

，不可否认有很多城市自身也有清晰的发展思路和方向，也受到政府的重视和资源关照，就算是“太子伴读”，也不忘“强壮自身”，就像深圳旁边的东莞，广州旁边的佛山，还有北京旁边固安，特别是固安，没有沉迷于北京睡城的光环，反而自身产业和工业发展的有声有色的，这个有兴趣的朋友自行了解一下。

和环京其他睡城相比，固安的房价可以用一个稳字来形容

明显的看出固安有借势北京，承接产业，取代单一的睡城发展模式和思路。

对比其他高度依赖睡城经济的城市，显然高下立见。

只凭依靠，自身不求发展或者思路懈怠，这样的城市和地区，纯粹是时代趋势的偶然产物，可代替和被淘汰的概率，非常之大。

理性角度上来看待睡城房产的价值，就是房产观念，价值评估和潜力对比。

写在

文章，对于“睡城”这个类型城市房产，进行一个小小的和趋势预判。

，睡城从本质上来说，其实是一种效率极高、成本极低的城市运营模式，一个农村，或是偏僻落后的县镇级别城市，凭借着“睡城”提供的核心居住价值，就能实现一些甚至连省会城市都不敢想象的资源红利和发展带动，这是毋庸置疑的。这种资源，现在都集中在房产上面，显然偏科严重，对于未来城市的整体发展和带动过程中，埋下了隐患。

，“睡城”是城市化发展中的一个阶段产物，这点很尴尬，靠近权贵，又不是权贵，那只能是服务者和附庸者，这种关系非常现实。

中国有句话说的很好，自身不硬，靠谁都不行。

睡城自身缺乏内向型发展力量，未来的价值光凭包装和一些似是而非的流言蜚语，是难以支撑的。

，是关于“睡城”房产的购置态度

如果是居住为目的，成本核算能用上面的逻辑对应，那就可以作为扎根大城市的权宜之计和过渡尝试。

如果是以投资保值增值为目的，那就只有八个字大佬有钱，三思而行！

不吹不黑的说一句“睡城”未来，变数太大，上天入地，还看自身。

北上广安不下肉身，三四线留不住灵魂，睡城，永远不会是治标治本的良药。

仅以此文，与诸君分享。

PS下期预告「房产价值研究系列」如何正确的认知“卫星城”的房价？

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