北大教授称中国房租和房价比例世界最低-清华北

合理的房价和租金的比例国内各地都不大一样，毕竟一线城市和二线、三线城市都不一样的，但正常的一般不会超过1：200。而在一线城市都比较高。像上海是1：500左右。

用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比高于1∶300，意味着房产泡沫已经显现。如果低于1∶200，表明这一区域房产相对较大，后市看好。所以说，房价和租金的比例是1∶300～1∶200。

例如某小区：81平方米的电梯户型带家具，1600元／月租金，卖价1万每平方米，按此价格和租金水平计算，其租售比＝1600元／（1万×81平方米），租售比约为1：506。超过1：200一倍多，说明泡沫很大，不适合。

扩展资料：

房价租售比的计算公式

1、房价租售比的计算公式：房价租售比＝单套月租／总价。备注：通常以租售比的倒数进行比较大小。如：举例：泰州环某小区一套120平方米的住房，目前售价3000元／平方米，月租600元（带部分家具），合每平方米租金5元。租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。

2、租售比作为房地产价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费者购房。

2012年2月2日，中国指数研究院发布“2012年1月中国房地产指数系统百城价格指数”，报告显示，尽管1月恰逢元旦和春节两个假期，开发企业推盘热情降低，百城住宅均价环比跌幅略有缩小，但多数城市的降价项目逐渐增多，全国房价仍延续了去年9月以来的价格调整之势。

2012年1月，全国100个城市住宅（公寓）平均价格为8793元/平方米，其中39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。总体来看，1月100个城市的住宅平均价格连续第5个月环比下跌。

美国商务部数据显示，2011年12月份美国新房（别墅）销售中间价为21.03万美元，折合人民币130万元，美国的新房（独立别墅）指的是什么样的房子呢？美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。

这样计算出来，美国住房（别墅）的单价折合成人民币大约6500元/平方米。

另外美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算，美国是按照使用面积计算的，而且，诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积，综合折算下来，美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子（这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明）。即便这样，还没有考虑前后院，美国住房的前后院也是不算入面积的。

这样计算出来，美国住房（独立别墅）的单价折合成人民币大约3500元/平方米。

另外，还有四点不同：其一，美国的房子在中国被称为别墅，而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来，美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话，差距就更离谱了——中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。其二，中国的房子不包括土地，相当于一次缴纳了70年的租金，而美国的房子是包括土地的，永远归其所有。其三，中国的是毛胚房，美国的是精装修房。其四，美国的住房质量和品质更好，美国的住宅平均寿命是80年——100年，而中国是30年（这个数字连开发商自己都“供认不讳”，不妨看看他们此前写的文章）。

在中国，许多普通人，用花费毕生心血积累的财富，换取的是价高质次的商品房。美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房，房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比，但有院子，可以种花草，是一片属于自己的世界。而且，位置稍远一些的房子，几万美元的照样舒适地令人感慨！在洛杉矶的时候，我们开车去看一位朋友，导航仪把我们带进了一个同名的街道，那里居住的是中低收入者，一套住房的价格也就4万美元左右，院子美化得花园一般。

正因为美国的房子品质好价格低，所以，才有那么多的官员、商人，悄悄地在国外买房，心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活，基本上都是“一去不复还”。最聪明的当属开发商，他们一边说中国的房价低，美国的房价高，一边又悄悄地把财富转移走，去国外买房。据一位开发商职业经理人估计，至少超过一半的有实力的开发商，把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。

美国对公众购房尤其自住房有很多优惠政策。通过媒体的报道，国内的读者一般都知道，美国自住房住满两年以上出售时享有增值税减免优惠，自住房贷款利息可抵消个人所得税等等政策。其实，还有更多。据《Housing Policy in the UnitedStates》一书介绍，美国建立住房体系过程中，有两大主题：一是自有房。为了让民众买得起房，美国政府采取补贴等措施，帮助民众买房。“联邦和州政府长期以来一直通过降低抵押贷款的利率来减少自有房的费用。更近些的办法对低收入住户的本息还贷支出进行补贴，使得他们可以获得购房所需的抵押贷款……到1972年为止帮助40万户家庭成为了有房户。”（该书第265、266页）后来，联邦政府又通过发行抵押贷款收益券等方式，为购房者提供补助。“除了住房抵押贷款利息支出免交个人所得税之外，其他针对有房者的税收政策还包括不动产税减免、出售住房所得的资本收益减免，以及由免税债券资助的面向首次购房者的低利率贷款……除税收支付之外，联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式：一是支付具体住房工程的建设；二是帮助租房者获得私人市场的住房；三是为州及地方政府提供资金，使其发展自己的项目。”（第6页）根据《HousingPolicyintheUnitedStates》一书的介绍，美国自有房住户的住房支出绝大部分（接近80%）在其总收入的30%以下，而且，美国的社会保障健全，这使得民众有更多的资金用于消费，所以，很少听到美国拉内需，人家一直是超前消费。与美国的情况相比，中国由于社会保障不健全，相当一部分收入要用于弥补社会保障不足的缺口（教育、医疗、养老等等），能够用于买房的收入应该占到总收入的10%是合理的，但是，所有的人都知道，这个比例在中国到底有多么令人触目惊心！不然也不会有“房奴”这样的词产生出来。

在美国，对于买不起房的人，政府通过提供房租补贴等方式帮助他们。“总的说来，目前有将近690万低收入家庭接受某种形式的房租补贴，其中，受政府工程补助的私人所有出租房是最大的补助项目，提供了200万套廉价住房。租房券作为第二大项目，提供塞180万套廉租房。公共住房排名第三，提供了120万套住房……剩下的190万套廉租房由低收入住房税收补贴、免税多户住房债券和Home项目资助。绝大多数受资助的住房获得了多种渠道的补助……住房政策不只局限于提供项目资助和税收激励，它还涉及与住房有关的融资、开发、租赁、销售等各个方面。换句话说，所有致力于为低收入和少数族裔住户提供住房的制度、法规与实践都是住房政策的中心。”（该书第7页）而在中国，最大的问题是住房的最大受益者是地方政府，他们为了力推房价以把地卖个好价钱，建设保障性住房的动力严重不足。保障性住房跟不上，任何调整房价的措施都必然失败。实际上，许多调控手段被巧妙地扭曲成了推高房价的手段。

宏观调控之后，房价没跌，但市场中的房租开始下跌了。大多数城市中房价都开始出现了房价的波动，于是经济学家们又开始忽悠“房价下跌了，买方不如租房”。房价确实与房租有着密切的关联，但房租下跌了真的就是不能买房了吗？

房价与租金的一般关系

市场经济的国家中，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，买与租是完全充分的市场调节。住房的私有化率水平较低（其住房私有化率低，则是因为税收制度与生活习惯及文化的原因所造成的）。欧洲大部分国家的住房私有化率低于50％，美国也仅为不足70％的私有化率，其市场中的购买与租赁都是处于供给与需求相对平衡的状态下。人员与就业是无限制而充分流动的。相当一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、机构或私人组织（包括个人）所拥有。以便向市场提供充分的公寓式出租用房源。由于大量的房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。

当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均GDP和人均收入水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。

中国的特殊性

中国的住房情况与发达国家和市场经济国家完全不同，重要的原因在于长达50年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。

1）中国是一个人均GDP较低的发展中国家，但长期的住房实物分配制度和房改价售房制度让中国城镇的住房私有化率高达80％以上，私有化住房中80％是用房改购房方式取得产权的。如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达94％。如果在扣除大量城市中的标准租金的公房出租之后，严格意义上说中国根本就没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的（不超过总量中的5％）。这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。

城镇80％以上的住房私有化率说明中国家庭的实物资产量很大，而住房二次交易的流通量和出租量较低，住房市场价出租的市场量很低。全国城镇中拥有第二套住房的比例仅为7％，而第二套住房用于出租的量不到50％，租金对房价的影响就更低了。

如果按30％的城市家庭为低收入家庭，这部分人群中的住房私有化率也高达62％，高于大多数发达国家的水平，而租房中租用国家公房，执行标准低租金的用户占80％以上，还有廉租房和传统旧私房做补充，因此租金水平与市场中的房价无关。

2）中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。这些租用对象以外国人、外地人和未组成家庭的年青人为主（包括租用农民住房），绝大多数是统计中有住房的家庭（而非无房户）。因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。涉外的出租，房子好、地点好、租金高，白领住房、经商与办公的出租（将住房用于办公的出租占较大比例）也会租金略高，一般用于过渡性居住的则租金略低。住房的好坏与位置差别也巨大，城乡结合部的租金和农村农民用房的租金就会更加偏低。

由于租务市场的对象与住房质量差别太大，又几乎是相互隔绝、各自独立的市场供求关系，导致租金信息难以统一成为影响房价的因素。

3）中国的商品房市场是以期房销售为主的市场（期房销售约占64%），因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。在连续十年的租金与房价的增幅升降关系的对比曲线中，多次出现的是房租向上行时房价向下行，而房价上行时租金下行的交叉。也许期房销售有一个实际住房投入出租和使用的时间差有关。市场中的租金随供求关系的变化不会与期房的销售相关，而只会与住房的实际投入使用量相关，但期房的销售供求关系却可能与租金的变化相关。也许租金会成为先期指数，那么要关心的并不是今天的房租高低，而是明天或一两年之后的房租高低，因此今天的购房是为了明天的房租（如果用于出租）。

尽管房租与房价是相互影响和波动的，但其总体的趋势是上升的。从总量关系上看，供不应求仍将在一个较长的时期内成为主要矛盾，毕竟这个租务市场还是太小了，以自有住房为主的比例仍是市场中的主流。房子如果不是用于出租，房价的上涨仍是一个长期的发展趋势。传统的拥有房产占主导地位的文化，使人们更多的仍关心着房价而非房租。

4）市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，也因此才有了少量市场化租务市场中的高回报，但严厉的宏观调控措施，特别是一系列税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。于是一时之间因政策的特殊压力市场中用于出租的房源迅速增加了。如果短时间内的供给大量增加而需求基本不变时，那么租金一定会向下的。尤其是那些被银行贷款逼的无处逃的“房东”，在有租金比没收入强的心理压力下，租金市场已经被政策扭曲了，租金下降就成为短期中的必然。

但这种租务市场中的租金并不能正确的反映长期的供求关系。这种房源会在一定条件下转换成交易的商品，而非长期的出租房源。那么这种变化会在什么时候发生呢？一旦发生是否会将租金的水平拉高呢？

特殊政策下的变化也许是个短期行为的表象，但购房行为则是一个长期中的持有资产和居住享受的双重行为。既不能用国际上发达国家有完善的租务市场的惯例解释中国的短期行为，也不能用现实短期的租金（而非长期的租金趋势）推导出长期的购房结果。

租金下跌就不买房子了吗？

买房的决定性因素并不是租金，必须承认从经济学的角度而言，租金的水平在一个正常的租务市场中长期的租金水平代表着房屋的价值。当租金收益合理时，房价会稳定在一个合理的价位，租金低房价会低，租金高房价高，租金低时不应购买高于租金合理回报的房价的房子。但在一个非正常租务市场中，现时租金的变化并不能代表一个长期的发展趋势。基础在于中国的城市发展正处于一个人们急于改善居住条件和提高生活质量的阶段，更不是仅仅解决有地方居住的房荒阶段。

决定是否购房的主要因素是需求，这种需求的前提是有购房的能力。没有能力的本不应过分的要求住房消费而影响正常的家庭生活，而不管租金的回报是高与低。

需求分为扩大居住面积的改善性需求（包括形成独立家庭满足隐私生活需求的扩大居住面积）、提高生活质量的升级性需求、满足精神享受的奢侈性需求、期待资产升值和取得租金收益的投资性需求，也有因拆迁等原因而形成的强制性需求和城市化过程中为就医、就学、就业、经商、养老而向城市聚集的迁移性需求。这中间大多数需求是长期持有或居住的需求，除以获取租金收益为目的的需求之外，都不是从投资角度考虑购房，因此租金的浮动即使在购买时机上而言也是影响不大的。尤其是地点、位置、户型、建筑本身的优势并非租金能影响的，而是如不事先购买将失去永久资源的一种选择权。

租金低而缓购房的前提条件是：一、当租金低时，居住需求有足够的租房条件保障，减少购房的需求而使房价下跌；二、是居住需求所购房的产品在地点、位置、户型、环境等方面能提供充分的选择保证，并在延迟购买行为时有理想的选择条件或替代产品，如果不能得到上述两个条件的满足，那么除非购房是为短期收取房租的盈利行为的投资者之外，租金并不能影响其它的购房动机的选择。

如果租金的降低是因为更多的人选择了购房，而减少了租房的市场需求所造成的，或更多已购房的人短期将房屋供给市场租用，但并不能解决人们长期居住的问题，人们则更愿意取得产权而活得更安全些。

中国的租务市场的非稳定性还在于中国现有就业的自由选择性少于完全市场化的发达国家。与父母同居一地或在出生地，或成家地选择就业条件的占多数。有一套稳定的属于家庭所有的住房的人群占主导地位。租金的高低尚不足以让这些人为了减少支出而放弃购房的行为。

预期与稳定性

购房是一种购置资产与解决居住并存的行为。租房则是为解决居住而没有投资功能的行为。（如果不购房是为把资金用于其他投资而能有保障的获取更多收益则于购房后抵押贷款再投资是相同的）这两者之间的差别在于购房除解决合理的居住之外，还有投资功能和投资收益的可能（升值收益），而租房则只能是单纯的消费，租房并不会增加收益。

这个差别所反映出的是人们的预期与稳定性。

预期是当选择租房时，房租的长期预期是高是低，租用的房屋是否可长期适用有长期的稳定性。否则租用的房屋则成为即无法按个人的生活意愿进行装修，而且还要经常的为寻租和搬家而苦恼。

另外一个预期则是房价是否会下降，预期是升还是降。如果长期房价永远是上升的（从全球的经济发展情况看，如果把房价放在一个较长的周期中考察会发现只有升而没有降），那么为短期租金的节支会造成长期的房价损失。房价的增长最终会淹没从租金中获得的收益。

对预期的判断不能脱离城市的发展现状而独立的谈经济学的基本原理。国际发达国家的城市建设和住房已进入了一个相对的稳定期，城市的基本格局随着城市化率的提高也相对固定，城市功能布局相对成熟，房屋建造、装修与配置的水平差异性较小，租务市场，欧洲的许多国家租金是社会、社团协商确定的（并非完全自由竞争和市场化的），其预期是相对可测与稳定的。

但中国正处于城市化加速的进程之中，城市功能与格局都在巨大的变化之中，基础设施和交通系统的变化可称是翻天覆地，房屋的建造水平与配置条件有天壤之别，城区的建设、建造与翻新速度不可同日而与，租房和购房就决不仅仅是用短期的租金水平可左右的。如北京明显的居住用地向五环外转移，二环之内政府已明确要减少和停批住宅建设，人口要向外转移。类似这种将市政府一级的办公向新区迁移的决非少数城市，那么又如何确定人们的预期与稳定性呢？当你想购买北京城内的住房时，也许这个地区已没有住宅可卖了。

制度与文化的差别

当购房比租房有更多的好处时，为什么国外发达国家的住房私有化率会比发展中国家的中国还低，而不是更高呢？重要的是制度与文化的差别。

文化上的差别在于中国传统习惯于实物经济。包括至今沿用的大陆法体系，习惯于拥有而非使用，习惯于子承父业，父债子还的血统沿承观念，习惯于与他人攀比与炫耀财富、地位、生活的享受，习惯于用财富争取话语权。更重要的是“一大二公”的贫穷让人们记忆犹新。当改革开放从住房的实物分配向住房私有化过渡之后，拥有一套自有产权的住房成为当局向社会公众所灌输的梦，不但加大了城市居民的住房消费，也大大膨胀了人们的住房消费欲望。超前和超能力的住房消费观念让租房与社会保障性住房成了社会中的附属品。尽管我个人反对这种不分差别一定要拥有带产权的新房才称得上解决了住房问题的错误观念，但却无法改变这种消费的预期。于是中国刚刚开始富起来的人们会将购房摆在生活的第一位，而只将租房作为短期的过渡，并因此根本不去计算租金的收益对购房的影响。

制度上的差别在于土地的制度差别、产权制度的保护能力与税收制度的差别、契约与信任保证的差别、以及由文化和制度而产生的消费差别。

中国没有物权法，也没有物业税，拥有房产并不会增加保有与使用期间的费用。有产权证书总比租约更为可靠，没有遗产税就可以无条件的继承……

沿美丽的尼罗河两岸观光，最大的遗憾是沿岸的大量建筑是没有完工但住满了人的建筑，许多建筑暴露着没有外立面装饰的砖墙，许多房顶是上一层未建建筑的钢筋头。原因在于盖完了的竣工建筑要收税，而未完工的建筑不收税，于是大量的家庭宁愿居住在未完工的房子里。

美国住房私有化率低于70%，其中老年人拥有房产的比例极低，而房屋每年的交易量约为中国的两倍，其中70%-80%是二手房交易。一是制度上纳税人购房可以免个人所得税（按家庭纳税人个数计算免税额），于是不购房则无法享受免税，因此有能力的家庭没有不购房的。但住房要交物业税和遗产税，于是几乎所有的家庭都不会考虑让子女继承住房，而是在老年没有稳定的劳动收入时卖掉房子而换取消费、养老的资金（包括住房的反抵押保险）。大多数国家的遗产税都成为住房私有化率的障碍。同时其市场化租务市场与契约的保护能满足用租房的方式长久的居住（有大量的出租式公寓存在，而非以个人所拥有的住房出租为主，有很强的制度稳定性）。

还有许多文化与制度上的差别，也有许多经济发展阶段上的差别，因此今天的中国并不能套用外国的经验与经济学的一般关系去解释。

最终决定购房动机的是制度环境与个人的偏好。每个人有不同的需求，并不需要不出钱的人替出钱并有权决定财富使用和存在形式的人拿主意。任何人都可以讲出无数购房不购房的理由，但房价的上涨让更多已购房人增加了自己的财富，这却是中国的社会现实

宏观调控之后，房价没跌，但市场中的房租开始下跌了。大多数城市中房价都开始出现了房价的波动，于是经济学家们又开始忽悠“房价下跌了，买方不如租房”。房价确实与房租有着密切的关联，但房租下跌了真的就是不能买房了吗？

房价与租金的一般关系

市场经济的国家中，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，买与租是完全充分的市场调节。住房的私有化率水平较低（其住房私有化率低，则是因为税收制度与生活习惯及文化的原因所造成的）。欧洲大部分国家的住房私有化率低于50％，美国也仅为不足70％的私有化率，其市场中的购买与租赁都是处于供给与需求相对平衡的状态下。人员与就业是无限制而充分流动的。相当一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、机构或私人组织（包括个人）所拥有。以便向市场提供充分的公寓式出租用房源。由于大量的房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。

当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均GDP和人均收入水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。

中国的特殊性

中国的住房情况与发达国家和市场经济国家完全不同，重要的原因在于长达50年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。

1）中国是一个人均GDP较低的发展中国家，但长期的住房实物分配制度和房改价售房制度让中国城镇的住房私有化率高达80％以上，私有化住房中80％是用房改购房方式取得产权的。如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达94％。如果在扣除大量城市中的标准租金的公房出租之后，严格意义上说中国根本就没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的（不超过总量中的5％）。这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。

城镇80％以上的住房私有化率说明中国家庭的实物资产量很大，而住房二次交易的流通量和出租量较低，住房市场价出租的市场量很低。全国城镇中拥有第二套住房的比例仅为7％，而第二套住房用于出租的量不到50％，租金对房价的影响就更低了。

如果按30％的城市家庭为低收入家庭，这部分人群中的住房私有化率也高达62％，高于大多数发达国家的水平，而租房中租用国家公房，执行标准低租金的用户占80％以上，还有廉租房和传统旧私房做补充，因此租金水平与市场中的房价无关。

2）中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。这些租用对象以外国人、外地人和未组成家庭的年青人为主（包括租用农民住房），绝大多数是统计中有住房的家庭（而非无房户）。因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。涉外的出租，房子好、地点好、租金高，白领住房、经商与办公的出租（将住房用于办公的出租占较大比例）也会租金略高，一般用于过渡性居住的则租金略低。住房的好坏与位置差别也巨大，城乡结合部的租金和农村农民用房的租金就会更加偏低。

由于租务市场的对象与住房质量差别太大，又几乎是相互隔绝、各自独立的市场供求关系，导致租金信息难以统一成为影响房价的因素。

3）中国的商品房市场是以期房销售为主的市场（期房销售约占64%），因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。在连续十年的租金与房价的增幅升降关系的对比曲线中，多次出现的是房租向上行时房价向下行，而房价上行时租金下行的交叉。也许期房销售有一个实际住房投入出租和使用的时间差有关。市场中的租金随供求关系的变化不会与期房的销售相关，而只会与住房的实际投入使用量相关，但期房的销售供求关系却可能与租金的变化相关。也许租金会成为先期指数，那么要关心的并不是今天的房租高低，而是明天或一两年之后的房租高低，因此今天的购房是为了明天的房租（如果用于出租）。

尽管房租与房价是相互影响和波动的，但其总体的趋势是上升的。从总量关系上看，供不应求仍将在一个较长的时期内成为主要矛盾，毕竟这个租务市场还是太小了，以自有住房为主的比例仍是市场中的主流。房子如果不是用于出租，房价的上涨仍是一个长期的发展趋势。传统的拥有房产占主导地位的文化，使人们更多的仍关心着房价而非房租。

4）市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，也因此才有了少量市场化租务市场中的高回报，但严厉的宏观调控措施，特别是一系列税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。于是一时之间因政策的特殊压力市场中用于出租的房源迅速增加了。如果短时间内的供给大量增加而需求基本不变时，那么租金一定会向下的。尤其是那些被银行贷款逼的无处逃的“房东”，在有租金比没收入强的心理压力下，租金市场已经被政策扭曲了，租金下降就成为短期中的必然。

但这种租务市场中的租金并不能正确的反映长期的供求关系。这种房源会在一定条件下转换成交易的商品，而非长期的出租房源。那么这种变化会在什么时候发生呢？一旦发生是否会将租金的水平拉高呢？

特殊政策下的变化也许是个短期行为的表象，但购房行为则是一个长期中的持有资产和居住享受的双重行为。既不能用国际上发达国家有完善的租务市场的惯例解释中国的短期行为，也不能用现实短期的租金（而非长期的租金趋势）推导出长期的购房结果。

租金下跌就不买房子了吗？

买房的决定性因素并不是租金，必须承认从经济学的角度而言，租金的水平在一个正常的租务市场中长期的租金水平代表着房屋的价值。当租金收益合理时，房价会稳定在一个合理的价位，租金低房价会低，租金高房价高，租金低时不应购买高于租金合理回报的房价的房子。但在一个非正常租务市场中，现时租金的变化并不能代表一个长期的发展趋势。基础在于中国的城市发展正处于一个人们急于改善居住条件和提高生活质量的阶段，更不是仅仅解决有地方居住的房荒阶段。

决定是否购房的主要因素是需求，这种需求的前提是有购房的能力。没有能力的本不应过分的要求住房消费而影响正常的家庭生活，而不管租金的回报是高与低。

需求分为扩大居住面积的改善性需求（包括形成独立家庭满足隐私生活需求的扩大居住面积）、提高生活质量的升级性需求、满足精神享受的奢侈性需求、期待资产升值和取得租金收益的投资性需求，也有因拆迁等原因而形成的强制性需求和城市化过程中为就医、就学、就业、经商、养老而向城市聚集的迁移性需求。这中间大多数需求是长期持有或居住的需求，除以获取租金收益为目的的需求之外，都不是从投资角度考虑购房，因此租金的浮动即使在购买时机上而言也是影响不大的。尤其是地点、位置、户型、建筑本身的优势并非租金能影响的，而是如不事先购买将失去永久资源的一种选择权。

租金低而缓购房的前提条件是：一、当租金低时，居住需求有足够的租房条件保障，减少购房的需求而使房价下跌；二、是居住需求所购房的产品在地点、位置、户型、环境等方面能提供充分的选择保证，并在延迟购买行为时有理想的选择条件或替代产品，如果不能得到上述两个条件的满足，那么除非购房是为短期收取房租的盈利行为的投资者之外，租金并不能影响其它的购房动机的选择。

如果租金的降低是因为更多的人选择了购房，而减少了租房的市场需求所造成的，或更多已购房的人短期将房屋供给市场租用，但并不能解决人们长期居住的问题，人们则更愿意取得产权而活得更安全些。

中国的租务市场的非稳定性还在于中国现有就业的自由选择性少于完全市场化的发达国家。与父母同居一地或在出生地，或成家地选择就业条件的占多数。有一套稳定的属于家庭所有的住房的人群占主导地位。租金的高低尚不足以让这些人为了减少支出而放弃购房的行为。

预期与稳定性

购房是一种购置资产与解决居住并存的行为。租房则是为解决居住而没有投资功能的行为。（如果不购房是为把资金用于其他投资而能有保障的获取更多收益则于购房后抵押贷款再投资是相同的）这两者之间的差别在于购房除解决合理的居住之外，还有投资功能和投资收益的可能（升值收益），而租房则只能是单纯的消费，租房并不会增加收益。

这个差别所反映出的是人们的预期与稳定性。

预期是当选择租房时，房租的长期预期是高是低，租用的房屋是否可长期适用有长期的稳定性。否则租用的房屋则成为即无法按个人的生活意愿进行装修，而且还要经常的为寻租和搬家而苦恼。

另外一个预期则是房价是否会下降，预期是升还是降。如果长期房价永远是上升的（从全球的经济发展情况看，如果把房价放在一个较长的周期中考察会发现只有升而没有降），那么为短期租金的节支会造成长期的房价损失。房价的增长最终会淹没从租金中获得的收益。

对预期的判断不能脱离城市的发展现状而独立的谈经济学的基本原理。国际发达国家的城市建设和住房已进入了一个相对的稳定期，城市的基本格局随着城市化率的提高也相对固定，城市功能布局相对成熟，房屋建造、装修与配置的水平差异性较小，租务市场，欧洲的许多国家租金是社会、社团协商确定的（并非完全自由竞争和市场化的），其预期是相对可测与稳定的。

但中国正处于城市化加速的进程之中，城市功能与格局都在巨大的变化之中，基础设施和交通系统的变化可称是翻天覆地，房屋的建造水平与配置条件有天壤之别，城区的建设、建造与翻新速度不可同日而与，租房和购房就决不仅仅是用短期的租金水平可左右的。如北京明显的居住用地向五环外转移，二环之内政府已明确要减少和停批住宅建设，人口要向外转移。类似这种将市政府一级的办公向新区迁移的决非少数城市，那么又如何确定人们的预期与稳定性呢？当你想购买北京城内的住房时，也许这个地区已没有住宅可卖了。

制度与文化的差别

当购房比租房有更多的好处时，为什么国外发达国家的住房私有化率会比发展中国家的中国还低，而不是更高呢？重要的是制度与文化的差别。

文化上的差别在于中国传统习惯于实物经济。包括至今沿用的大陆法体系，习惯于拥有而非使用，习惯于子承父业，父债子还的血统沿承观念，习惯于与他人攀比与炫耀财富、地位、生活的享受，习惯于用财富争取话语权。更重要的是“一大二公”的贫穷让人们记忆犹新。当改革开放从住房的实物分配向住房私有化过渡之后，拥有一套自有产权的住房成为当局向社会公众所灌输的梦，不但加大了城市居民的住房消费，也大大膨胀了人们的住房消费欲望。超前和超能力的住房消费观念让租房与社会保障性住房成了社会中的附属品。尽管我个人反对这种不分差别一定要拥有带产权的新房才称得上解决了住房问题的错误观念，但却无法改变这种消费的预期。于是中国刚刚开始富起来的人们会将购房摆在生活的第一位，而只将租房作为短期的过渡，并因此根本不去计算租金的收益对购房的影响。

制度上的差别在于土地的制度差别、产权制度的保护能力与税收制度的差别、契约与信任保证的差别、以及由文化和制度而产生的消费差别。

中国没有物权法，也没有物业税，拥有房产并不会增加保有与使用期间的费用。有产权证书总比租约更为可靠，没有遗产税就可以无条件的继承……

沿美丽的尼罗河两岸观光，最大的遗憾是沿岸的大量建筑是没有完工但住满了人的建筑，许多建筑暴露着没有外立面装饰的砖墙，许多房顶是上一层未建建筑的钢筋头。原因在于盖完了的竣工建筑要收税，而未完工的建筑不收税，于是大量的家庭宁愿居住在未完工的房子里。

美国住房私有化率低于70%，其中老年人拥有房产的比例极低，而房屋每年的交易量约为中国的两倍，其中70%-80%是二手房交易。一是制度上纳税人购房可以免个人所得税（按家庭纳税人个数计算免税额），于是不购房则无法享受免税，因此有能力的家庭没有不购房的。但住房要交物业税和遗产税，于是几乎所有的家庭都不会考虑让子女继承住房，而是在老年没有稳定的劳动收入时卖掉房子而换取消费、养老的资金（包括住房的反抵押保险）。大多数国家的遗产税都成为住房私有化率的障碍。同时其市场化租务市场与契约的保护能满足用租房的方式长久的居住（有大量的出租式公寓存在，而非以个人所拥有的住房出租为主，有很强的制度稳定性）。

还有许多文化与制度上的差别，也有许多经济发展阶段上的差别，因此今天的中国并不能套用外国的经验与经济学的一般关系去解释。

最终决定购房动机的是制度环境与个人的偏好。每个人有不同的需求，并不需要不出钱的人替出钱并有权决定财富使用和存在形式的人拿主意。任何人都可以讲出无数购房不购房的理由，但房价的上涨让更多已购房人增加了自己的财富，这却是中国的社会现实

序言：本科毕业起薪平均5825元，有一个北大教授称5000元已经算一个高薪了。但是对大部分的应届毕业生来说，在毕业之后，没有办法拿到这么高的薪资，因此也非常好奇这些数据到底是怎么得来的。应届生在公司里干着一些非常累的工作，但是每个月的工资只有3000~4000左右，所以这个情况并不是特别乐观的。

一、情况不容乐观

小编在看到这个数据的时候，真的觉得自己的工资完全没有办法达标。因此也觉得这个数据并不是特别的合理，因为小编身边有非常多的本科毕业生，在毕业之后，没有拿到5000多的工资。这个数据调查的是国内34所学校，而且都是一些本科层次比较好的学校，这样的学生在毕业之后可以找到一份工资比较高的工作。但是每个人的眼界都是不一样的，相信对于这样的学生来说，也觉得自己的底薪非常低，想要去拿1万多的工资。

二、根据实际情况

有一个北大教授表示5000已经算是高薪了，但是如果是生活在一线城市的话，5000根本不够用。一个月的房租就已经超过5000了，让这些学生怎么在社会里生存。所以大城市生活的压力是非常大的，如果在刚开始的时候，拿5000可以说是一个比较高的工资，但是长时间这样下去，根本没有办法活下去。因此很多人在大城市奋斗几年之后，都会选择回家乡。

如果调查的是一些比较好的本科，那么这个工资就没有任何的代表性，也没有任何的实际意义。虽然很多人觉得读了一个本科就可以拿到好的工资，但是也需要根据实际情况。如果大家的能力非常强的话，工作两三个月之后，可以拿到一份比较理想的工资，但是有很多的应届生没有任何的经验，只能够从基层做起。

房价与房租之间是正相关的。房价上涨预期下降———＞房地产交易市场冷清———＞租赁需求不能有序向购买需求过渡———＞租赁需求膨胀———＞租金上涨。
由中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，2006年我国部分城市的房价租金比已达270～400；2008年上半年全国房价租金比高达400，在住房租赁市场需求旺盛的北京， 房价租金比也达到325；2009 年上半年，上海、深圳、北京等一线城市的房价租金比在330～500 之间。
调整房租是为了解决民生吧。房价太高，买不起房，人们可以选择租房，如果租房也价格过高，人们住的问题怎么解决。