物业费是按月还是按年(潍坊一小区物业费交给业

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 蔚晓贤 马媛媛

眼下，业主和物业公司的关系总处于一种拧巴的状态。业主常抱怨物业公司收钱不干事儿，物业公司则认为，物业费难收，业主难伺候。而在潍坊市高新区翰林新城·状元府小区，这种矛盾似乎有了破解的方案。

12月7日，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访了解到，该小区目前尝试采用“薪金制”，业主的物业费不再像以前一样交给物业公司，而是统一交给业主委员会，业主委员会再根据物业的具体表现将物业费按月拨付给物业公司，如果物业表现不好还可以开“罚单”。正是凭借手中的“财政大权”，业委会对物业公司的制约也真正起了作用。

一天36个投诉

12月7日下午，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者来到潍坊市高新区翰林新城·状元府小区。提起状元府，不少潍坊市民都所有耳闻。这个小区之所以“出名”，正是因为该小区经常因为业主和物业公司的互撕而见诸媒体。

当天下午，当记者走进状元府小区时，只见小区内环境干净整洁，人车分流，电动车摆放有序，一派和谐景象。“电动车充电桩、车棚都是新建的，人行道的护栏也是新装的，这半年多来，小区的变化很大。”看到记者在小区里采访，业主张女士主动上来介绍小区的情况。

在小区6号楼，业主陈先生指着大厅里的墙面告诉记者，前不久，有业主反映墙上的瓷砖存在脱落的现象，12月4日，业委会和物业开会协商达成共识，12月6日，物业就把大厅里所有的瓷砖都敲掉，准备重新贴一遍。

，在几个月前，状元府可不是这样的。“之前，我们小区的物业公司太差劲，业主们不知道闹了多少次。”张女士告诉记者，业主们对原来物业公司的服务很不满意，电梯等公共设施坏了不及时修理，小区卫生打扫也很不及时，收取物业费的时候倒是很积极。在张女士看来，物业公司收了钱却不能给业主提供像样的服务，让原本正常的小区变得“很不正常”。

而说起状元府小区，高新区新城街道工作人员也深有感触，工作人员介绍，该小区建成于2012年，约有800多户居民，当时状元府可以说“状况百出”，业主和物业公司的矛盾已到了不可调和的地步，小区一天的投诉电话曾多达36个，业主不仅把投诉电话打到市里，甚至打到省里。

2020年6月，上一届业委会组织召开业主大会，将原物业公司罢免。

4个月的自治

在新的物业公司进驻之前，状元府的业主们对小区进行了4个月的自治，正是在这4个月的自治过程中，大家在借鉴外地制约物业经验的基础上结合本小区实际情况决定采取一种新的物业监管模式。

2021年3月8日，翰林新城·状元府小区业主通过投票选举出了新一届业主委员会，热心小区事务的苏彬当选为业委会主任。

苏彬告诉记者，他自己开着一家公司，因为公司业务的缘故，他经常去南方考察，他发现在南方城市很多小区的物业管理模式不同于我们目前常见的“包干制”。“业主把物业费直接交给物业公司，物业公司为业主服务的过程中，业主不能实现有效监督，提出的建议不被重视和采纳，物业工作效率低下和执行落实工作不到位，业主们也没有任何制约物业公司的手段和办法。”苏彬告诉记者，在南方一些小区，物业公司和业主之间的关系更像一种“项目合作”模式，物业先把事儿干好了，业主再付钱。受此启发，新一届的主委会想到物业管理相关规定中有一种“薪金制”的模式，那就是业主不再将物业费直接交给物业公司，而是交给由自己选出来的业委会，而物业公司由业主大会共同选择确定，业委会负责监督物业公司，并根据物业公司的表现支付物业费。苏彬告诉记者，由于各种各样的原因，“薪金制”很少使用，绝大多数小区都是采用“包干制”。

采访中一些业主表达了自己的看法，他们认为，物业公司和业主本该是相辅相成的关系，业主是甲方，物业公司是乙方，按常规的雇佣关系理解，应该是甲方更强势，乙方处于弱势地位。现实却是，双方的地位正好相反。

苏彬认为，“薪金制”实际上是把“财政权”抓到了业主手中，这让业主更有话语权，而在业主和物业公司之间，业主委员会的作用就如同“支付宝”，与此，业委会肩负起了监督作用，甚至拥有了“敲打”物业公司的权力。

给物业的两张“罚单”

12月7日下午，在翰林物业管理有限公司的办公室里，业主李女士主动缴纳了2022年上半年的物业费。

李女士告诉记者，她在状元府住了好几年，从没拖欠过物业费，可是对她而言，一样是交钱，但掏钱的心情不一样。“以前物业差劲，交钱交得憋屈，现在物业好了，交钱心甘情愿。”

而对于业主的评价，翰林物业管理公司的经理李蓬深感欣慰。

2021年3月，翰林物业管理公司经全体业主的同意后进驻状元府。并与状元府小区的业主委员会签订了为期两年的合同，而进驻的前提就是必须接受“薪金制”。李蓬告诉记者，他们物业公司在潍坊市区服务着多家小区和单位，状元府是第一个采用“薪金制”的小区。而接受“薪金制”意味着，物业公司不仅失去了直接收取物业费的权力，也失去了小区内所有的收益权，还要接受业委会的挑刺，甚至“处罚”。

业主“处罚”物业并非戏言。翰林物业进驻状元府半年多来，已被罚了两次。业委会委员周海明给记者出示了两张“罚单”。其中一张是2021年6月5日开具的，处罚原因是，6月4日晚物业巡查不到位，有车辆没有停在车位上。另一张是7月1日开具的，处罚原因是6月24日社区、12345陆续收到了业主的投诉；6月30日晚，垃圾车开进小区收垃圾造成扰民。物业两次共被罚4000元。而对这两次处罚，物业均表示“同意”。

而对翰林物业来说，做出的妥协不仅是失去收物业费的权力、甘受处罚，还要垫钱为业主服务。苏彬告诉记者，自从用了“薪金制”管理物业公司后，今年业委会协调物业重新修建了520米地下管道，加密地势较低路面排水口密度，彻底解决了状元府只能靠地表排水，逢雨必涝的历史。还新建了3个、改建了1个车棚，目前小区内电动车车棚建筑面积达400余平方米，可容纳500余辆电动车停放和充电。物业还铺设人行道、车行道，并增设智能车辆识别系统、人行闸机，避免了人车混行。物业还根据业委会的建议，加装了包括高空抛物摄像头在内的127个摄像头，并翻新了小区里的3座小花园，而为了干这些事儿，翰林物业累计垫资100多万元。

翰林物业管理公司经理李蓬表示，“薪金制”对物业的限制基本上都体现在合同中，他们对“薪金制”有足够的心理准备，运行半年多来，他们全力配合业委会的工作，相处还算融洽。

不易复制的尝试

改变是显而易见的。采访中，一些业主向记者表示，现在小区的情况虽然不能说百分之百的完美，但大家最起码“气儿顺了”，不用再看物业的脸色，受窝囊气了。苏彬告诉记者，由于物业服务的改善，和小区环境的好转，现在物业费的缴纳率已经能达到80%，比之前有了较大的提升，物业费直接打进业委会的账户，再通过业委会按月支付给物业公司。

那状元府的物业“薪金制”能否得到推广呢？答案似乎也并不那么容易。

潍坊高新区新城街道一名工作人员告诉记者，状元府物业“薪金制”的尝试目前看来是成功的，也取得了满意的效果。具有一定的借鉴意义，不过，状元府“薪金制”的顺利推行关键在于有一个强有力的业主委员会。而这一点，并不是所有的小区都能具备的。，“薪金制”这种模式先得得到物业公司的认可和配合，否则也很难施行。

采访中，记者也注意到，翰林新城·状元府小区的业主委员会成员并不简单。苏彬告诉记者，当时为了推选出新一届业委会，社区和街道都给与了大力的支持和指导。新一届业委会共有5名成员，其中4人都是企业的主要负责人，另一人是潍坊学院法学院的老师。苏彬表示，业委会的成员不是为了经济利益，而是为了能多为业主争取到合法合理的权益，这一点至关重要。，业委会的目的是为了让物业公司更好地服务于业主，而非加剧双方的矛盾。

苏彬介绍，现在他们和物业公司同在一处办公，目的就是方便双方的沟通，“我们每个月都会梳理一些小区现存的问题，哪些需要解决，提出解决方案和期限，这些我们都要和物业公司商量，最终达成一致，并形成文件。”苏彬表示，现在“薪金制”制推行了半年多的时间，还处于不断改进完善的阶段。

“我们这一届业委会的任期为五年，我们给自己定的目标是通过五年的努力提升小区的设施和环境建设，最终达到让绝大部分业主满意的程度。”在苏彬看来，新的尝试正在使小区良性循环小区的设施正在逐步完善，而业主们也在主动为小区的改变出力，比如今年小区新增了绿化树木50余棵，都是热心业主捐赠的。，小区的软环境也在改善，比如业主对业委会的信任，对物业的信任，诚信氛围在逐步提升，业主的文明程度也在提高。“进了业委会会牵扯很大的精力，但每个成员都很负责，希望为业主干一些实事，把小区建设得越来越好。”