前言：

即使现在楼市发展环境不如过去，依然还有很多人热衷于买房。

刚需购房者不用多说，房子对于刚需有很多特殊的意义，首先房子具有居住方面的价值，房子能给刚需提供稳定的居住环境，同时也能给人们带来归属感；另外房子也有一些附加属性，比如房子和婚姻、教育、户籍、医疗等资源捆绑。

除了刚需之外，还有一些投资客也没有放弃投资房产，因为对于大多数人来说，投资渠道比较匮乏，买房算是相对稳定的投资。当然现在投资房产的逻辑已经和过去几年有所不同，投资房产的风险变得越来越大，同时投资房产的机会变得越来越小。

有不少投资客都会遇到这样的问题，投资的房产并没有预期的那样出现大涨，可能只出现微涨或者不涨，甚至有可能出现房价下跌。本身投资房产的成本就非常高，如果只要房价不出现大涨的话，基本上就很难实现盈利，房价回调更是意味着大幅亏损。

事实上，在如今的楼市环境下，不管是刚需购房者还是投资客，都会在买房的时候感到迷茫。投资客不清楚如何才能买到升值空间大的房子，而刚需购房者不仅要考虑房子的保值能力，同时对于住房的居住体验也有很高的要求。客观来说，买房并不是一件简单的事情，尤其在楼市分化的环境下，购房者在买房的过程中需要更加谨慎。

对于刚需购房者和投资客来说，如何才能买到真正的好房子呢？一位有着10年卖房经验的售楼小姐表示：牢记以下3个买房原则，才能买到真正的好房子。

第一，城市和地段应该是买房的核心因素。

确切来说，如果除去城市因素和地段因素，房子真的和砖瓦水泥没有区别，不要再说什么钢筋价格上涨，水泥价格上涨导致房价上涨，这些都不是关键的因素。

比如黑龙江双鸭山老城区的房子几百元几平米，一万左右就能全款买一套房子，根本原因还是双鸭山这个城市没有发展潜力，老城区的地段也非常不好。同样是双鸭山的房子，新建楼盘的房价也在3千元左右，一套房子也需要几十万。从黑龙江双鸭山我们就可以看出，城市以及地段对于房子的价值有多重要。

购房者在买房的时候尽可能选择一些潜力城市，只要城市的发展潜力大，不管是居住体验还是升值空间都不需要担心。什么样的房子才算是潜力城市呢？笔者认为我国的潜力城市主要有3类，首先是一线城市和新一线城市，这些城市算是我国经济发展的中心，发展潜力毋庸置疑；然后是一些省会城市，虽然有些省会城市经济并不发达，但至少生活城市是省内的经济中心和行政中心，未来发展也不必担心；还有就是位于大都市圈和城市群中重点的潜力城市，这些城市依靠城市群和都市圈的发展，也能获得非常不错的发展。

地段方面主要看位置，一般城市中地段好的地方有两个：一个是真正的市中心，不管什么时候，市中心都是绝对的好地段；另外一个是城市规划成功的新区，这里一般是人产和产业的聚集地，可以称得上是城市的未来。

第二，人口的流动方向非常重要。

什么因素对于房地产行业的发展最为重要呢？笔者认为是人口，因为人口数量以及发展趋势基本上决定了购房需求的多少，经济学家任泽平也曾说过，房地产行业长期看人口。

如果从目前全国整体的人口发展趋势来看：一方面面临着人口出生率的下降；另一方面需要面对老龄化的进一步发展，现在的人口趋势不利于房地产行业的发展。不少专家也作出了预测，认为房地产行业的人口红利已经完全过去。

不过在笔者看来，虽然整体人口的发展趋势不利于房地产行业的发展，但是对于某些人口流入的城市，未来还会有长期的人口红利。就拿日本来说，日本人口已经连续11年负增长，但是目前东京每年的人口依然处于净流入的状态，持续享受着人口红利。因此虽然全国的人口发展趋势并不乐观，但是还是有不少城市拥有很大的吸引力，每年会有大量的人口流入，人口红利会长期存在。

对于购房者来说，买房不仅要关注城市本身的发展，也要关注以下人口流动的情况，那些净流入人口很多的城市，一般都会有很大的升值潜力。

第三，重视小区的品质和住房的品质。

买房除了要关注城市、地段、人口趋势等这些外部因素之外，还需要关注住房本身的一些因素，这些因素对于居住体验的影响会非常大。

小区的品质方面，首先要关注小区的景观环境设计，一方面小区的景观环境设计要合理美观，好的景观环境能给人一种赏心悦目的感觉；另外小区的保洁人员要维持好小区的环境，如果不能维持小区干净整洁的话，再好的景观环境也没有用。

然后就是小区的物业服务水平，小区的物业服务直接关系到的居住体验以及小区内部的安全性，好的物业服务可以让业主住的更加安心、舒心、放心。

最后就是小区的一些公共设施是否充足，大多数人比较关注的是车位是否充足，如果小区的车位比不足1，同时小区的入住率又很高的话，大概率会面临车位不足的问题。还有就是一些健身设施和娱乐设施，如果设施不充足的话，会影响人们的健身和娱乐。

住房品质方面，首先梯户比要合理，梯户比过大或者过小都不合适，梯户比过大的话会产生更大的公摊面积，过小的话会可能需要长时间等电梯，通常情况下梯户比1:2比较合适；

同时住宅类型也非常关键，未来高层住宅会面临各种各样的问题，甚至可能会沦为贫民窟，建议购房者尽可能选择楼层比较低的住宅，能选18层就不选33层，能选12层就不选18层，如果有条件的话，可以选择多层洋房。

最后就是户型方面的选择，户型对于居住体验的影响非常直接，好的户型能够带来好的居住体验，不好的户型会让业主十分糟心。购房者尽可能选择方正户型、南北通透户型、多阳台户型等优质户型。

结语：

随着房地产行业的发展，不管是刚需的买房逻辑还是投资房产的逻辑，都会发生很大的转变，在新的楼市环境下，就应该有新的买房原则，希望上文中给出的3个买房原则，能够帮助刚需购房者买到居住体验好的房子，同时也能帮助投资客买到有升值潜力的房子。