分享两个朋友，关于房子的决定，很有代表意义。

第一个是女性朋友，三年前，也就是2016年的10月份，幸运的抢到了一套华发中城荟。35000元/平，180多平方，总价650万。

前不久交房后，以8500元/月的价格，租了出去。

此时此刻，我同大家一样，有着千言万语，先憋一会。

第二个是男性朋友，一个月以前，以19000元/平多的价格，买了一套美联奥林匹克花园的二手房。尽管新房价格不超过17000元/平，但是小孩要上学，纯刚需，十分迫切的那种。

一男一女、一买一租，看似毫无瓜葛

可她们关于房子的故事，都围绕着二手房

出租过的新房

想卖的新房

想淘的二手房

空置着的新房

如果用开放的视角，去看待二手房

那么，每个武汉人都绕不开一个二手房。

01

辛苦各位朋友，憋坏了，咱现在放开了聊

关于那位我的女性朋友和她对于房子的决策。

35岁，算富二代，但是不至于富到能够一次性付款买下中城荟的那种

房产5套以上，按咱徐SIR的话说，6套以下都是刚需

于是，“刚需”的她，在市场最为疯狂的2016年10月，以650万抢到了一套中城荟的房子，据说是作为终极置业这样非常虔诚的目的而买入

那一波买华发中城荟和外滩首府的业主，心中无比坚定的认为武汉的标杆大平层产品，肯定会涨到10万/平

因为，隔壁的泛海国际樱海园从2014年的1.4万/平已经涨到了3万/平，仅2年时间。

现在3年过去了，我们来看看二手房的价格

樱海园，二手现房，28000——32000元/平（精装）

中城荟，二手现房，34000——38000元/平（精装）

整个CBD的价格，原地踏步了三年。

需要说明，樱海园均为房产证满2年以上，可免征5.3%的增值税

而中城荟刚刚交房不久，需要全额征收。

新房方面

泛海国际芸海园在售，31000元/平（精装），地块相较于中城荟稍偏一些

中城荟二期中央首府小高层，即将毛坯销售，预计11月开盘，因本月已停发预售证。

个人价格预估，毛坯产品跟芸海园精装产品不相上下

这么看来，中城荟一期想出手的业主、中央首府、泛海国际的二手房业主、芸海园……

构成了武汉CBD板块的几股供应端的力量，二手房与新房在没有价格倒挂的态势下，较上劲了。

不难理解，她为什么把这么贵的房子，出租了去

铁了心要卖，才会以租养贷

租不是目的，只是等待一个卖的时机。

02

CBD只是武汉楼市的一个缩影，各大热门供应板块均已出现同样特质

我们来看

武昌

融侨天域，新房，27000元/平（毛坯）

华润橡树湾，二手房，28000——33000元/平（精装）

沙湖九玺，新房，41600元/平（精装）

万达御湖壹号，新房，38000元/平（精装）

汉街壹号公馆，二手房，30000——33000元/平（精装）

这不是倒挂或持平，而是顺挂5000元/平。

汉阳

保利庭瑞·阅江台，新房，18000元/平（精装）

保利香颂，新房，个人预估价格18000元/平（精装）

人信汇天誉，二手房，17000元/平（精装）

顺挂1000元/平，地块还成熟

汉口

新晋神盘——百步亭和谐里，毛坯新房，个人预计价格16000元/平以上，起码超过首地云梦台。

2019年内仅推盘200多套，一般人买不到，买得到的不是一般人。

星河2049，新房18200元/平（精装）

金桥汇，二手房，16000——19000元/平（装修各异）

融创公园壹号，二手房，17800元/平（毛坯）

越秀星汇君泊，二手房，19000元/平（精装）

不知道各位有心的朋友们，发现没有

最近很少听说“倒挂”二字，对于出现的“顺挂”情况，业内人士也都视而不见

见或不见，她都来了。

再来看看，我的那位男性朋友，为什么以19000元/平（精装）的价格，买了一套“倒挂”2000元的奥林匹克二手房。

因为一路之隔的金地北辰阅风华，卖到了18600元/平（精装），还抢不到

交房时间起码也是两、三年之后，然后配家电软装，敞气

乖乖，孩子小学都毕业了

这么讲，19000元/平，产证到手、拎包入住，不吃亏啊

忘了说，他在阿里巴巴旗下的盒马生鲜上班，打麻将从来没有输过。

03

2016年12月31日，武汉住宅成交面积2900万平方米，排名全国第二。

按100平一套，也就是29万套房子

截至今天，已经全部实现交房。

有维权的、有自住的、有出租的、有挂牌待售的

除刚需之外，改善的投资的，都要卖掉或租掉

倘若以40%的刚需比例，那么市场上瞬间多出了17万套二手房，待租待售

并且2017年、2018年的新房销量，武汉也都是全国前三甲

意味着二手房源源不断的进入市场，乌压压的。

这些所有的二手房，有一个共性

都是没怎么涨价的。

对于二手房的处置态度，一般分为四种

空着

出租

卖掉

偶尔住住

有必要分头谈谈，因为这是每个人都必须面对的问题

说得对，您批评，好的坏的，老秦都把留言放出来。

空着

我之前说过，我有一套海伦小镇的叠墅，买得挺便宜的，105万

还没办证，一是没时间、二是不急着卖

目前二手房价约200万，实际成交可能会低一些

为什么不急着卖，原因有二

一来，卖了之后，不一定买得回来，对于我这种水平的人来说，这辈子可能就这么套别墅了

二来，区域很多利好没有兑现，比如地铁16号线没有通车、周边项目没有交房入住，未来还有长足的发展空间

至于出租，毛坯别墅没人租，当仓库也租不出价格，空着好，省心。

空着的二手房，有几点参考，如有雷同，建议您空着

1、区域利好兑现，需要时间

2、入手价格低，再怎么调整也不会到安全线

3、毛坯房

出租

市中心的中小户型毛坯产品，必须出租

简装的成本小，折旧少，租金虽不多也是现金流

而市中心的精装大平层产品，不建议出租，应该偶尔自住，享受享受

租房的主，没有一个爱惜房子的

今天看来不错的租金，到卖房子的时候，会成倍的体现在价格上，真心不要

再啰嗦一下，现在的房子不太好出租

信息端，所以的房源发布平台、贝壳、房天下都被二手房门店屏蔽，你看不到我我看不到你，必须通过中介，58好点

在没有租户的情况下，不得不被中介牵着鼻子，被托管公司托管，形成垄断

竞争端，龙湖冠寓、旭辉领寓、万科泊寓……

不说了，太狠了，位置好还巨便宜

卖掉

插嘴一句，几个月前，白沙洲青菱乡某楼盘主动刻意放风价18000元/平

年内都开不了，估计

原来的新房价格，都在扯限价的理由，也确实有

现在的新房价格，备案是一方面，还要看竞品、看周边二手房价格

定高价容易，降价难呢。

反观次新二手房，价格有一定优势，产品力不相上下，关键是现房

目前这个节骨眼上，刚需刚改最为看中的，就是现房

抓住这一波客户，成功出手，小幅获利了结，是一个不错的选择。

不过卖了之后，这钱成了烫手的山芋，往哪里投？

除了房子，没有更安全的地方了

如果不着急用钱的客户，建议出租或空着

毕竟，武汉的城市价值，远没到头。

偶尔住住

那套二手房，如果是市中心小户型或者郊区别墅

可以偶然自用

譬如，如果喜欢写点文章、练练书法、会知己喝喝茶、弹弹琴，市中心的小户型在租不出很好价格的大环境下，不如自用

郊区别墅，作为长期持有、世代相传的房子，可以选择装修，偶尔去住住，养老也好、情怀也罢，都是对于居住体验的丰富

钱嘛，啥时候是个头呢

再不享受，我们都老了。

04

武汉一手房和二手房已经产生最直面的竞争了

注意不是未来，就是现在。

举个例子

我家住钟家村的世茂锦绣长江，当时年轻不懂事，买了个100平的两房两厅一卫的产品，现在女儿大了，不是说不购住，就是想再大一点

两个选择，一个就近改善，一个往外改善

先说就近改善

小区内的二手房价格约为25000元/平（精装），价格有点高

十几年前的产品，立面老化、漏水、下手道不通畅等等毛病不断

周边的二手房，都是无电梯多层或无小区环境的单栋高层，属于淘汰产品，俗称老破小

新房呢，福星惠誉汉阳城暂无房源、江御起步140平（个人预估毛坯3万）、远洋东方境世界观也是25000元/平（精装），单价不高

但改善型的，面积起码在130平以上吧，这样总价就高了，300万以上

貌似经济条件允许的情况下，改善只能去到四新了

事实上，过去我也是这么买的，买了一套招商樾望的大户型。

而目前的情况是，汉阳城一期的大量次新二手房出来了，房产证满二年，挂牌价20000元——25000元/平（精装毛坯价格不等）

可能一些个价格更低、品质更高的二手房出现了，还是现房

我能够卖掉老房后，加很少的一部分钱，直接入住改善户型，避免了过渡期

在没有倒挂、房子的投资属性降低、次新二手房与新房的产品品质日趋接近的多重作用下，武汉楼市步入了全新的竞争时代。

不再是同区域新房之间的竞争，而是新房与次新二手房之间的竞争

时代变化得太快。

当左右两家服装店的老板，相互算计而针锋相对是

马云的淘宝，颠覆了所有的服装行业的经营模式与利润规模。

05

不光武汉，两年前执行两年限售政策的城市，已陆续开始解禁

如厦门、广州、重庆、合肥等热点市场，都面临着大批二手房挂牌，挤压本就横盘的新房市场。

据链接二手房不完全统计，成都约10.8万套、武汉约10.1万套、杭州约5.3万套、广州约5.9万套，相比去年同期二手房的挂牌量，全部翻番。

成交均价，涨跌互现。从涨跌城市数量来看，2019年9月百城二手房市场均价上涨城市47个，平均涨幅0.69%；下跌城市53个，平均跌幅0.62%。

也许有朋友会杞人忧天，这武汉的房地产市场不得变天啊

其实，二手房也有两级分化的趋势。

总结价格处于高位，还能保持微涨、较高流通性的几个共性：

独有景观、核心区域、周边新盘少，只能选择二手房

楼盘的交通、配套设施（例如商业、学校、医院、小区环境、停车位……等等），决定了业主的生活质量

品牌、物业管理水平等因素的溢价

比如中北路沿线、黄浦路沿线、钟家村、鲁巷广场等城市中心

大幅度降价的二手房源的共性呢？

城中心的老破小（10月11日，据《楚天都市报》消息，武汉市已启动121个老旧小区改造，涉及4.91万户居民。随着棚改变旧改的深入，越来越多的老破小或老破大会降价销售，租不出价格、自住谈不上享受、拆迁无望，碰不得）

房子质量、装修、户型、历史等有硬伤

地处远郊，周边有大量新房供应的二手房

武汉大量的二手房上市后，市场会如何反馈？

不会大涨大跌，趋于平稳或缓慢上涨

毕竟，这些次新房在产品力及价格成本上，与在售新房相差无异

市场供应增加，对于购房者来说，绝对的大好事，妥妥的买方市场

二手房与新房，会互相伤害吗？

作为从业者，肯定有竞争关系

售楼小姐和中介小哥之间，会存在抢同一个客户的情况。

如果站在更高的维度去看，却是能够相互促进的

试问，房地产市场最重要的是什么？

是流动性，能够成交，有买有卖，才是重中之重。

我是一个二手房业主，我降价或者平价卖了房，持有着大量的现金

转了一大圈发现，还是买房是最为安全保值的渠道，如是又回来买房。

还有一种情况，就是我看中的一套二手房降价了，尽管自己的二手房也降价了，但是我付出的成本是一样多的，也达到了置换的目的。

让开发商、二手房小业主保证合理的利润下，最大程度的促进房地产的流动性，才是健康发展的关键。

钱，只有流动起来，才叫钱

一二手房，相互制约，才能扼杀贪婪、敬畏市场

解铃还须系铃人，房子的问题还是需要房子自己去解决。

朗朗乾坤、万物归宗。

写在最后：

南北朝的泰钦和尚自小悟性过人。

有一天，金陵清凉寺方丈法眼和尚开坛讲法，问众人：“老虎脖子上系了一个金铃，谁能把它解下来？”众人都回答不出来。

这时，恰好小泰钦来了。

法眼便问泰钦，泰钦说：“大家为什么不回答，系铃的人能够解下来呢？”

自2000年以来，中国房地产市场经过近20年的发展

跌宕起伏地不断上涨，每次调整都是政策使然

也许，这一次调整，由曾经的新房现在的二手房去完成

向上或向下，都是市场本该有的模样

戏中主角，换作我们

每一个有二手房的业主，去导演未来。