转型时期的地产人(一个地产老兵的创业10年，被
本文来自涛哥杂谈粉丝投稿，作者为一位地产营销公司老板。
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自1979年全国第一个商品房小区“东湖新村”奠基算起，房地产行业已经走过了轰轰烈烈的42年。
而我今年刚好42，幸运的是，我遇上了房地产最好的时代。
2010年初，我告别了10年的地产营销岗位，投身于创业大军中。
那年5月，当上海因世而举城欢呼时，我悄悄地在世旁的前滩开下了第一家完全属于我的门店。
那时的我野心勃勃，喊出了为上海1300万人服务的口号。可没预料到，开店半年后，上海发布了有史以来最严的限购令。
于是，我不得不面临一个问题，怎么活下去…当时，我手足无措，刚开公司的喜悦被冲刷的干干净净，脑中想到的全是2008-2009年的行业惨景。
不过情况很快发生改变，也许是因为刚经历了4万亿救市，又也许是因为出于对上海这座城市的信任，客户掏钱的速度反而更快了。
于是，那年出现了很诡异的情况，房价在跌，客户在刷卡…
我记得这种情况一直持续到2013年，而我也在这段时间里，迅速积累起第一桶金。
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2014年，我决定开分店，开10家！当时我对我的合伙人说，这叫十全十美，而我的合伙人忧心忡忡。
2年时间，事实证明了我的决策如何的优秀。特别是2016那年，上海迎来了最大的一次房价涨幅。
2016年底，公司第一次在酒店办年会，接近50家门店，超过500位员工，形势一片大好。
年会后，我和另两位合伙人商量，决定转型，做新房代理。
原因很简单，我们统计后发现，公司最大的业务竟然不是二手房，而是长三角的新房销售。
因为之前的成功，我很容易地就说服了他们，于是那年春节前，我们三个人开着车，沿着上海，一个城市一个城市的旅游考察。
最后，我们将目光放在了南通。
2017年春节一过，我们开始接触项目，找人引荐，做营销提报，高层公关。
靠着金钱开道的威力，又或是当时南通市场对于分销代理完全没有概念，我们迅速接下了2个项目。
靠着市场上行的红利，没怎么努力，2个项目一路热销，短短半年几乎售罄。
然而，事实也证明了一个道理，一帆风顺的成功往往是失败的开始。
成功并没有给我们带来任何的经验积累，反而造成了我的得意忘形，那段时间，走路带飘、趾高气昂成了我最真实的写照。
现在回想起来，我只是刚好踩到了这一波的风口上，成功的不是我，而是时代巧合罢了。
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膨胀之下，没有一个项目是不能做的。
于是，300万保证金的项目能做，1000万的保证金项目也能做。我已经没有了最初的谨慎，闭着眼睛狂冲说的就是那时的我。
第一次感到失控是在2017年下半年，当时隐约嗅到了一些味道，可我已经停不下来了。
那时，我认为中介赚钱太慢，成本还高，不如关掉了所有的中介门店，专做代理，轻资产，收益快；另外一方面，主观觉得运气在我，哪怕有震荡，但老天最后还是会眷顾我的。
后面发生的事情，似乎也印证了我的想法，仅仅3个月后，2018年初，市场突然回暖，一个项目卖100套已经是最差的成绩了，200-300套的成绩才是普遍现象。
潘多拉的魔盒打开以后，就再也无法收手了。当时的开发商介绍我去苏州，介绍我去嘉兴，我也完全不再考虑，全然接受。
市场是什么？我就是市场！这种心态下，我错失了最后一次机会。
刚去苏州那会，项目第一轮启动并没达到预期，当时我去见一家合作公司时，他们的老板曾隐约提到，现在不如从前。
而我，纯粹是当成他为了提高佣金的借口，回去后，我做了两件错误的决定：预付佣 贷款审批通过即结佣。
如果说，后面依然卖不动，那最多亏损一点，但事实是，卖的越多，亏的越快。
2个月不到，财务和我说公司没钱了。
她给我算了笔账，公司现在做的项目，光保证金付了3000多万，未收佣金超过2000万，但已经支付了1500万佣金，公司账上，还有仅够发3个月工资的钱了。
我一开始并没有在意，只是轻飘飘的和财务说了一句我知道了。因为，我看到的是，还有2000万回款可以快速到账。
于是，我带着发票去要佣金。也是在那个时候开始，我才知道，表面光鲜亮丽的开发商，原来已经大厦将倾。
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现在，听到一家开发商暴雷，已经成了一件似乎寻常的事情了，哪怕它再大，也很寻常。
但是，放在早几年，我们普遍的认知是，大而不倒。我们和客户这么说，而且我们自己也这么认为。
我去要了一圈账，蓝*公司明确告诉我，已经提上去了，但现在没有钱给你，金*公司甚至理由都不想找，直接告诉我没钱。一共跑了6个项目，只有2家告诉我，可以结佣。
那钱去哪了呢？项目每个月几十上百套的出货，怎么连佣金都结不出了？回去以后，我心想着，这个月再好好买一把，甲方有钱了，我的佣金就能结了…
结果是显而易见的，作为乙方，我除了不停去找甲方要账外，没有任何办法。
在这之前，我每天的工作是找项目盯指标，但这之后，变成了对账，要钱。
因为缺钱，2018年后，做完一个项目，公司就少一批人。2019年年中，我结束了最后一个项目，那时，仍然有1500万保证金和1000万的佣金未要回…
2019年下半年和2020年，我都是在讨钱中度过的。
心灰意冷下，我回到上海重操旧业开了一家中介公司，一方面确实不知道该做些什么，另一方面想着时间多点，方便随时去讨钱…
幸运的是，虽然1500万保证金最后还是被蓝*公司卡掉了，但换回了7套房(不烂尾的那种)；1000万佣金，也通过调解，最后以500万现金 拿房的结果告一段落。
我曾经问过我的合伙人和我的几个老员工，你们会恨我吗？他们一致的回答是感谢我，因为他们认为，我只不过犯了所有人会犯的毛病，为此，我很感激。
关于我和地产的故事，就这样结束了。
新开的中介公司，在2021年10月以后几乎没有盈利过，特别是在今年，5个月开门的时间不超过60天…
于我，地产最好的时代已经过去了…
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最后，涛哥的读者里也有很多地产行业的大小老板，给各位一点小建议吧：
1）涉及到地产的，无论是上下游哪一个环节，想要活得好，现金流是重点，其他的都是后话；
2）能抓得住机会很重要，10年前是这样，现在也是这样，哪怕行业低谷，但仍有机会，只是一般人没看到，或者说，看到了也没抓到；
3）把握了机会，有了一点成就，不要盲目，这不是你有多么了不起，能把红利转化为长期优势的，才是真的了不起；
4）别贪心，别羡慕，别机会主义，要踏实，要细心，要考虑全面；
5）如果你还想从事这一行，未来，更需要，尊重专业，敬畏法律。
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