商品房预售是什么意思啊(取消商品房预售？wor

今年5月初，在滨江2020年业绩说明会上，有人问滨江的老板戚金兴：这次杭州集中土拍，滨江拿下的几块地，净利润能有几个点？

戚老板的一段话，引爆了整个地产圈：“杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1-2%的净利润水平。”

努力做到1-2%的净利润水平！？

一直以来房地产行业给人的印象是“三高”：高资金门槛，高周转速度，高利润收益。这几年虽说整个行业发生了巨变，房企的利润空间被大幅压缩，但是1-2%的净利润率，也未免太耸人听闻了。

实际上，外行人看热闹内行人看门道。如果就一个楼盘静态的投资收益算账，计算开发周期内的利润所得，可能正如戚老板所说的只有1-2%利润，甚至很多楼盘还是个负数。

那为什么还有那么多的房企争着拍地呢？为什么有的房企融资成本都高于10%了，还在“乐此不疲”的扩大规模呢？如果真的是1-2%的利润，从常识和逻辑来看，很多房企是没有必要去经营的，因为——越经营越亏本嘛。

要回答这些疑问，就要弄清楚房地产开发利润来自哪些环节。房企的利润点很多，比如土地款分期，比如工程款垫付，比如给供应处承兑汇票，比如拖欠货款……但是龙龙认为，商品房的预售制度是其中最大的贡献点。

根据制度，房管局要求一个楼盘的工程建设投资额达到总投资额度的25%，或者对于多层楼栋出地面（所谓的正负零）、高层楼栋建到4层，在完成相关的审批手续后就可以取得预售证。

而取得预售证，意味着开发商可以合法的进行商品房销售了。

那么我们来算一笔账，开发商拍一块地，假如资金是3亿元、建安成本5000元/平米、财务及管理成本基本在5000元/平米，再假如楼面价10000元/平米；那么，基本上售价会高于20000元/平。就按照20000元/平米计算，如果可销售面积是50000平米，那么这个楼盘可售货值就是10亿元。

拿到预售证时候，开发商的资金投入是全额土地款 25%的建安费用，也就是3.625亿元。这里且不说有的地方土地款还可以分期支付。也就是说，理论上只需要有3.6亿元的资金，加上良好的辗（运）转（营）腾（管）挪（理），开发商基本上就可以完成这10个亿项目的开发了。

甚至更有绝妙的，连土地款都可以去银行贷款，完全是空手套白狼。传说中的思达地产当年以5.91亿元拿下郑州的地王蓝堡湾，其时思达自有资金不过1亿元，无奈步子迈得太大，倒在了房价上涨的前夜。

回到上文，如果楼盘开盘去化60%，也就是6亿元，按照60%回款也就是有了3.6亿元的现金，仅这一部分就可以把前期的资金填补完毕。而后续的销售和回款将持续的产生现金流。所以能否预售，能否最短时间内实现预售，对于资金周转来说，至关重要。最终利润多少，利润率多高，就看前期投入了多少资金，以及这些资金的周转速度。

一项预售制度竟然有如此大的“魔力”？可不是，几十年前在我国房地产起步阶段，面临着一个很重要的问题：资金缺乏。那么怎么办，借鉴香港的预售制度，说的直接一些就是卖楼花。

1994年我国出台了《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度。历史的看，预售制度施行以来，产生了以下几方面的“政策”红利：

1 对开发企业来说，商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

2 商品房预售成为房地产开发融资的重要手段，增加了开发商合法的融资渠道。

3 从长时段看，房价上涨的概率大于下降的概率，一个楼盘的销售周期内，预售比现售价格约低10%-15%，有价格优势，购房者也乐于接受“期房”。

4 整体上，预售以时间为筹码，开发商时间换金钱，降低了资金成本；购房者金钱换时间，降低了购房成本。

但是，屠龙少年也会长出鳞甲。随着房地产开发行业的细分以及规模化，开发商对资金的要求更高、对速度的追求更快、对利润的角逐更大，萝卜快了不洗泥，房地产行业出现了各种问题，比如拖欠工程款，比如质量降低以次充好，比如交房即面临维权等，层出不穷。最严重的一个问题是，一些楼盘出现停工和烂尾。

在预售制度下，当你看到一个楼盘长出地面，多半已经开始销售，甚至卖完了。烂尾意味着买房人要花更久的时间去等待交房。

由于迟迟不交房，业主的辛苦钱下落不明，以至于不得不付出更多的成本。有的购房者甚至倾家荡产，无以为继。无奈之下通过维权、上访等形式引发监管部门的重视，这类事件频发，成为社会不安定的因素。

从1994年施行商品房预售制度以来，近30年的稳定政策让诸多人认为，开发商期房销售是自然而然的，买房后等一两年交付入伙也是自然而然的。殊不知，在监管的盲区下，有的开发商唯利是图、无证销售，以内购、定向团购等名义，将不具备预售条件的房子进行销售，而购房者以为捡到了便宜，趋之若鹜。如果最终能按时交付则岁月静好，但是往往内购这样的行为，意味着开发商的资金吃紧，楼盘烂尾的风险极大。

郑州前一阵子闹得沸沸扬扬的豫森城，购房者以内购的名义参与购买，四五年过去了仍未等到项目交付，一了解才知道，开发商资金链断裂，项目被抵押，施工停止，交付遥遥无期。

根据媒体采访报道，一些业主忍无可忍（实属无奈）住进了烂尾楼，“虽然咬牙搬进了烂尾楼，减轻了租房压力，可她心里还压着许多难处：工地上危险，到处是水坑和钢筋，她要寸步不离地跟着女儿；女儿要上小学了，还没有落户，需要交一大笔择校费才有学上。”

预售制度有如此严重的负面，那为什么不取消预售制度呢？肯定会有人产生疑问。取消预售制度的呼声层出不穷，甚至屡屡成为两会的议题，但为什么没有成为既定事实呢？尤其是在房地产行业调控新常态的当下，政府和监管部门为何就没有明确的取消预售呢？

其中最核心的问题是，预售对开发企业来说，意义重大。大部分烂尾楼原因是开发商缺少建设资金，而预售制度可以缓解开发商的资金压力。如果一刀切取消预售制度，那么结果一定是出现更多烂尾楼，有些房企直接倒闭。短时间内这样的事情大面积爆发，将会产生极其恶劣的社会影响。

相反，找几个城市作为试点，不断根据市场反映情况完善制度，比如逐步降低预售比例，适当提高办理预售证的条件，逐渐过渡到现房销售。广西的南宁，早在2010年就开始了这种尝试。这种渐进式的商品房销售制度改革或许更为符合市场实际，更能取得各方面的均衡。

改革就是摸着石头过河，水的深浅只有蹚水的人知道。改革商品房预售制度，那就是要在房地产这条大河中扎一个猛子——至于岸上的人，你们别着急，开发商会告诉你们：

word很大，你忍一忍！